Thị trường bất động sản Singapore từ lâu đã là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài nhờ vào nền kinh tế vững mạnh, sự ổn định chính trị và khung pháp lý minh bạch. Hướng dẫn toàn diện này sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định và yêu cầu cần thiết khi đầu tư bất động sản tại Singapore.
Hiểu Về Các Loại Bất Động Sản Người Nước Ngoài Có Thể Mua
Người nước ngoài có thể mua nhiều loại bất động sản khác nhau tại Singapore, nhưng một số loại có áp dụng hạn chế. Dưới đây là thông tin chi tiết:
- Căn hộ tư nhân và chung cư: Không có hạn chế. (Cơ sở pháp lý: Luật Bất Động Sản Nhà Ở)
- Chung cư điều hành (Executive Condominiums – ECs): Không có hạn chế về quốc tịch đối với việc mua EC đã được cấp Giấy phép Sử dụng Tạm thời (Temporary Occupation Permit – TOP) trên 10 năm. Do đó, người nước ngoài có thể mua loại bất động sản này.
- Nhà đất: Người nước ngoài muốn mua nhà đất tại Singapore, bao gồm cả các bất động sản ở Sentosa Cove, phải xin phép từ Đơn vị Phê duyệt Giao dịch Đất đai (Land Dealings Approval Unit – LDAU) thuộc Cơ quan Đất đai Singapore (Singapore Land Authority – SLA). (Cơ sở pháp lý: Luật Bất Động Sản Nhà Ở) Việc phê duyệt không được cấp thường xuyên và thường yêu cầu người mua nước ngoài phải có đóng góp đáng kể cho nền kinh tế Singapore.
- Bất động sản thương mại, bao gồm khách sạn: Không bị hạn chế. (Cơ sở pháp lý: Luật Bất Động Sản Nhà Ở)
Đọc thêm: Sở hữu bất động sản của người nước ngoài
Yêu Cầu Pháp Lý và Hạn Chế
Trước khi đầu tư vào thị trường bất động sản Singapore, người nước ngoài cần nắm rõ các yêu cầu pháp lý chính sau đây:
Luật Bất Động Sản Nhà Ở (Residential Property Act – RPA)
Luật RPA quy định về quyền sở hữu bất động sản nhà ở của người nước ngoài tại Singapore. Các điểm chính bao gồm:
- Yêu cầu phê duyệt bắt buộc đối với nhà đất
- Hạn chế mua các bất động sản của Ban Phát triển Nhà Ở (HDB)
- Hướng dẫn cụ thể cho từng loại bất động sản
Chi Phí và Thuế Bổ Sung
Nhà đầu tư nước ngoài cần chuẩn bị cho các loại phí và thuế sau đây:
Thuế Trước Bạ Người Mua Bổ Sung (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD)
Từ năm 2024, người mua nước ngoài phải chịu:
- 60% ABSD khi mua bất động sản nhà ở.
Đọc thêm: Thuế Trước Bạ Người Mua Bổ Sung (ABSD)
Thuế Trước Bạ Người Mua (Buyer’s Stamp Duty – BSD)
Mức thuế BSD cho cả bất động sản nhà ở và không phải nhà ở được áp dụng theo từng mức giá mua hoặc giá trị thị trường của bất động sản:
- 180,000 SGD đầu tiên: 1%
- 180,000 SGD tiếp theo: 2%
- 640,000 SGD tiếp theo: 3%
- 500,000 SGD tiếp theo: 4%
- 1,500,000 SGD tiếp theo: 5%
- Phần còn lại: 6% (Chỉ áp dụng cho bất động sản nhà ở)
Ví dụ, cách tính thuế BSD cho một bất động sản nhà ở có giá mua 3,000,000 SGD:
- 180,000 SGD đầu tiên với 1%: BSD = $180,000 x 1% = $1,800
- 180,000 SGD tiếp theo với 2%: BSD = $180,000 x 2% = $3,600
- 640,000 SGD tiếp theo với 3%: BSD = $640,000 x 3% = $19,200
- 500,000 SGD tiếp theo với 4%: BSD = $500,000 x 4% = $20,000
- 1,500,000 SGD tiếp theo với 5%: BSD = $1,500,000 x 5% = $75,000
Tổng thuế BSD phải nộp: $119,600 cho bất động sản trị giá 3,000,000 SGD.
Đọc thêm: Thuế Trước Bạ Người Mua (BSD)
Thuế Bất Động Sản
Mức thuế dao động từ 0-32% đối với bất động sản chủ sở hữu ở và 12-36% đối với bất động sản không phải chủ sở hữu ở.
Đọc thêm: Thuế Bất Động Sản.
Các Tùy Chọn Tài Chính
Các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận nhiều tùy chọn tài chính khác nhau:
- Vay Ngân Hàng Địa Phương: Các ngân hàng tại Singapore cung cấp các gói vay thế chấp cho người mua nước ngoài, thường hỗ trợ lên đến 75% giá trị bất động sản, tùy thuộc vào tình hình tài chính và các khoản vay hiện có của người mua.
- Tài Trợ Từ Ngân Hàng Quốc Tế: Một số ngân hàng quốc tế cung cấp dịch vụ thế chấp để mua bất động sản tại Singapore. Các ngân hàng này có thể cung cấp mức lãi suất cạnh tranh và các điều khoản phù hợp với nhà đầu tư nước ngoài.
- Thanh Toán Bằng Tiền Mặt: Các nhà đầu tư nước ngoài có thể chọn mua bất động sản hoàn toàn bằng tiền mặt, giúp loại bỏ nhu cầu vay vốn và chi phí lãi suất liên quan.
Quy Trình Đăng Ký và Hồ Sơ
Quá trình mua bất động sản thường bao gồm các bước sau:
- Thuê Đại Lý Bất Động Sản Được Cấp Phép: Dù không bắt buộc, việc thuê một đại lý bất động sản có giấy phép có thể mang lại lợi ích. Đại lý hỗ trợ tìm kiếm bất động sản phù hợp, thương lượng giá cả và xử lý các thủ tục.
- Thuê Luật Sư: Nên thuê luật sư để kiểm tra tính pháp lý, chuẩn bị các tài liệu cần thiết và đảm bảo tuân thủ luật bất động sản tại Singapore.
- Được Phê Duyệt Tài Chính: Trước khi đưa ra đề nghị mua, việc đảm bảo tài chính là rất quan trọng. Người mua nước ngoài có thể vay ngân hàng tại Singapore, thường hỗ trợ tối đa 75% giá trị bất động sản, tùy thuộc vào tình hình tài chính cá nhân.
- Định Giá Bất Động Sản: Ngân hàng thường yêu cầu định giá chuyên nghiệp để xác định giá trị thị trường của bất động sản, điều này ảnh hưởng đến số tiền vay mà ngân hàng có thể cung cấp.
- Ký Hợp Đồng Mua Bán: Sau khi đạt được thỏa thuận, hai bên ký Hợp Đồng Mua Bán, chính thức hóa giao dịch và xác định các điều khoản và điều kiện (Cơ sở pháp lý: Housing Developers Rules).
Các Sai Lầm Phổ Biến Cần Tránh
Người nước ngoài muốn mua bất động sản tại Singapore cần lưu ý những thách thức và chi phí đặc thù. Dưới đây là một số điểm quan trọng dựa trên các quy định hiện hành và tình hình thị trường:
Chi Phí Ẩn và Phí Phụ Thu:
Người mua nước ngoài phải chịu mức Thuế Trước Bạ Người Mua Bổ Sung (ABSD) cao tới 60% ngoài Thuế Trước Bạ Người Mua (BSD) thông thường khi mua bất động sản nhà ở. Các khoản phí pháp lý, hoa hồng đại lý và chi phí bảo trì bất động sản cũng làm tăng tổng chi phí.
Thiếu Thẩm Định Kỹ Lưỡng:
Việc đảm bảo quyền sở hữu bất động sản rõ ràng và tuân thủ Đạo Luật Bất Động Sản Nhà Ở (Residential Property Act), hạn chế người nước ngoài mua một số loại bất động sản, là rất quan trọng. Nên tham vấn luật sư bất động sản địa phương.
Hạn Chế Vay Vốn:
Người nước ngoài thường gặp điều kiện thế chấp khắt khe hơn so với công dân Singapore. Ngân hàng yêu cầu khoản trả trước bằng tiền mặt, có thể lên tới 25% hoặc hơn giá trị bất động sản.
Cân Nhắc Khi Bán Lại và Đầu Tư:
Thị trường bán lại có thể bị hạn chế do mức ABSD cao và các hạn chế tiềm tàng đối với bất động sản có quy hoạch hoặc quy định đặc biệt. Ngoài ra, hầu hết bất động sản là quyền sở hữu có thời hạn (99 hoặc 999 năm), ảnh hưởng đến giá trị dài hạn và khả năng bán lại.
Cập Nhật Quy Định:
Singapore thường xuyên điều chỉnh các chính sách liên quan đến bất động sản, chẳng hạn như thay đổi mức ABSD, yêu cầu người mua nước ngoài cập nhật thông tin để tránh các trở ngại bất ngờ.
Kết Luận
Dù thị trường bất động sản Singapore mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn, các nhà đầu tư nước ngoài cần cẩn trọng trong việc điều hướng các quy định pháp lý. Thành công đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về các yêu cầu pháp lý, tác động tài chính và động lực thị trường.
Câu Hỏi Thường Gặp
Người nước ngoài có thể mua căn hộ HDB tại Singapore không?
Người nước ngoài chỉ được mua bất động sản tư nhân và chỉ có thể mua căn hộ điều hành (Executive Condominiums – EC) trên thị trường bán lại sau khi căn hộ này đã được tư nhân hóa hoàn toàn (10 năm kể từ khi hoàn thành).
Khoản trả trước tối thiểu cho người mua nước ngoài là bao nhiêu?
Người mua nước ngoài thường phải trả trước tối thiểu 25% giá trị bất động sản, trong đó 5% phải thanh toán bằng tiền mặt. Ngân hàng có thể hỗ trợ vay tối đa 75% giá trị bất động sản đầu tiên nếu không có khoản vay nào khác. Mức hỗ trợ này sẽ thấp hơn đối với các giao dịch mua bất động sản tiếp theo.
Có hạn chế nào về việc bán lại bất động sản đối với người nước ngoài không?
Không có quy định cụ thể về thời gian giữ bất động sản tư nhân đối với người nước ngoài. Tuy nhiên, người bán cần cân nhắc tác động của Thuế Trước Bạ Người Mua Bổ Sung (ABSD) và điều kiện thị trường khi bán lại. Đối với căn hộ điều hành, người nước ngoài chỉ có thể mua hoặc bán các căn đã được tư nhân hóa hoàn toàn.
Công ty Luật Harley Miller “HMLF”
Địa chỉ: Tầng 14, Tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh.
Điện thoại: +84 937215585
Website: hmlf.vn
Email: miller@hmlf.vn
