Thị trường bất động sản Singapore từ lâu đã thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhờ vào sự ổn định, tính minh bạch và tiềm năng tăng giá mạnh mẽ. Tuy nhiên, việc điều hướng các quy định phức tạp về sở hữu bất động sản của người nước ngoài đòi hỏi sự hiểu biết cẩn thận về khuôn khổ pháp lý và các hạn chế hiện hành.
Các loại bất động sản có sẵn cho người nước ngoài:
Bất động sản nhà ở riêng lẻ
Người mua nước ngoài có con đường đơn giản nhất để sở hữu các căn hộ chung cư tư nhân và các căn hộ Executive Condominiums (ECs) đã được tư nhân hóa. Theo Luật Bất động sản Nhà ở, người nước ngoài có thể tự do mua các căn hộ trong các khu dân cư tư nhân này mà không cần xin phê duyệt đặc biệt.
Bất động sản đất đai
Việc mua các bất động sản đất đai (bao gồm biệt thự, nhà bán liên kế, nhà phố, và nhà phố kết hợp thương mại hoặc nhà ở) bị hạn chế hơn. Người nước ngoài phải xin phê duyệt từ Đơn vị Phê duyệt Giao dịch Đất đai (LDAU) thuộc Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (SLA) bằng cách chứng minh đóng góp kinh tế đáng kể cho Singapore.
Bất động sản thương mại
Các nhà đầu tư nước ngoài tại Singapore gặp rất ít hạn chế khi mua các bất động sản thương mại như văn phòng, cửa hàng bán lẻ và tòa nhà công nghiệp. Các bất động sản này thường dễ tiếp cận đối với người nước ngoài mà không cần phê duyệt đặc biệt hoặc đáp ứng các tiêu chí đủ điều kiện, khác với bất động sản nhà ở có nhiều hạn chế và thuế bổ sung cho người không cư trú.
Ví dụ, người nước ngoài không cần sự chấp thuận của chính phủ cho các giao dịch bất động sản thương mại, làm cho các khoản đầu tư này trở nên hấp dẫn và dễ dàng cho các nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, thuế như Thuế Đóng Dấu Người Mua (BSD) được áp dụng đồng nhất cho tất cả các người mua, bao gồm cả người nước ngoài.
Cách tiếp cận tự do này phù hợp với chiến lược của Singapore nhằm khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản thương mại, củng cố vị thế của Singapore như một trung tâm kinh doanh toàn cầu.
Khung Pháp Lý và Quy Định
Luật Sở Hữu Tài Sản Nhà Ở
Đây là văn bản pháp lý cơ bản điều chỉnh quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Singapore. Nó xác định rõ các loại tài sản bị hạn chế và thiết lập khuôn khổ cho việc phê duyệt mua tài sản của người nước ngoài.
Thuế Đóng Góp Stamp Duty Mua Nhà Thêm (ABSD)
Người mua nước ngoài phải chịu mức ABSD cao hơn so với công dân Singapore. Tính đến năm 2024, người nước ngoài phải trả 60% ABSD khi mua bất động sản nhà ở, điều này có tác động lớn đến quyết định đầu tư.
Yêu Cầu Chứng Nhận Đủ Điều Kiện
Các nhà phát triển nước ngoài phải có Chứng Nhận Đủ Điều Kiện và hoàn thành dự án của mình trong một khoảng thời gian nghiêm ngặt, thường là trong vòng năm năm kể từ ngày mua đất. Theo chế độ QC tại Singapore, các nhà phát triển bất động sản nước ngoài thường phải hoàn thành việc phát triển bất động sản (đạt trạng thái Giấy phép Sử Dụng Tạm Thời) trong vòng năm năm kể từ ngày mua đất. Thêm vào đó, họ phải bán hết tất cả các đơn vị trong vòng hai năm kể từ khi hoàn thành dự án.
Việc không hoàn thành đúng hạn có thể dẫn đến các khoản phạt tài chính đáng kể, bao gồm các khoản phí gia hạn được tính theo tỷ lệ phần trăm của giá mua đất. Các nhà phát triển có thể yêu cầu gia hạn thêm tối đa ba năm, nhưng các khoản phí này sẽ tăng dần với tỷ lệ 8%, 16% và 24% của giá mua mỗi năm.
Tuy nhiên, một số nhà phát triển niêm yết có mối liên hệ đáng kể với Singapore có thể xin miễn trừ khỏi yêu cầu chứng nhận QC. Những miễn trừ này dựa trên các tiêu chí như có thành viên hội đồng quản trị là người Singapore và sở hữu cổ phần lớn tại địa phương.
Quy Trình và Yêu Cầu Mua Bất Động Sản
Quy trình mua bất động sản bao gồm các bước chính:
- Ký hợp đồng Mua Bán (OTP) và thanh toán (Cơ sở pháp lý: Quy định cho Nhà Phát Triển Nhà ở 10(1) và 10(3))
- Xác minh tài liệu pháp lý
- Định giá bất động sản
- Sắp xếp tài chính
- Ký kết Hợp Đồng Mua Bán (Cơ sở pháp lý: Quy định 12(1) và (3) và 15(3))
- Hoàn tất giao dịch
Xem Xét Tài Chính
Thuế và Phí
Người mua nước ngoài phải tính đến nhiều loại thuế và phí:
- Thuế Đóng Góp Mua Nhà (BSD): Đây là thuế đánh vào việc mua bất động sản, được tính theo tỷ lệ tiến dần dựa trên giá mua hoặc giá trị thị trường của tài sản. Mức thuế bắt đầu từ 1% và có thể lên đến 6%.
- Thuế Đóng Góp Stamp Duty Mua Nhà Thêm (ABSD): Người nước ngoài phải chịu ABSD ở mức cao hơn, hiện tại là 60% giá mua bất động sản. Thuế này được thiết kế để điều tiết nhu cầu trên thị trường bất động sản.
- Thuế Tài Sản: Thuế hàng năm dựa trên giá trị tài sản hàng năm, áp dụng cho tất cả chủ sở hữu tài sản, bao gồm cả người nước ngoài.
- Thuế Hàng Hóa và Dịch Vụ (GST): Đối với giao dịch bất động sản thương mại, GST áp dụng theo tỷ lệ chuẩn 9% vào năm 2024.
Các loại thuế này phản ánh nỗ lực của Singapore trong việc duy trì sự ổn định của thị trường trong khi vẫn đảm bảo tính khả thi cho người dân địa phương.
Các Lựa Chọn Tài Chính
Người mua nước ngoài có thể vay vốn từ các ngân hàng tại Singapore, tuy nhiên họ thường phải đối mặt với các yêu cầu cho vay nghiêm ngặt hơn so với công dân và cư dân thường trú. Các yêu cầu này bao gồm tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) thấp hơn và kiểm tra thêm về khả năng tín dụng và thu nhập. Ví dụ, hầu hết các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ LTV là 75% hoặc thấp hơn đối với người nước ngoài, nghĩa là họ phải trả một khoản tiền đặt cọc lớn hơn. Điều kiện vay cũng bị ảnh hưởng bởi sự ổn định thu nhập của người vay, Tỷ Lệ Trả Nợ Tổng Cộng (TDSR) và giá trị của bất động sản.
Hơn nữa, người mua nước ngoài thường chỉ được cung cấp các khoản vay có thời gian ngắn hơn và có thể không đủ điều kiện để nhận các chương trình khuyến mãi hoặc lãi suất ưu đãi dành cho công dân Singapore. Các ngân hàng như DBS, UOB, OCBC và Standard Chartered cung cấp các gói vay mua nhà cụ thể dành cho người nước ngoài, nhưng điều kiện vay thường có tính thận trọng hơn để giảm thiểu rủi ro.
Các Hạn Chế và Giới Hạn Chính
Người mua nước ngoài cần lưu ý một số hạn chế quan trọng:
- Hạn chế quyền sở hữu đất đai
- Thuế và phí cao hơn
- Yêu cầu tài chính nghiêm ngặt hơn
- Yêu cầu phê duyệt đặc biệt đối với một số loại bất động sản
Kết Luận
Mặc dù Singapore duy trì các quy định nghiêm ngặt về quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài, nhưng vẫn có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư thông thạo. Thành công trong thị trường bất động sản Singapore đòi hỏi phải hiểu rõ các yêu cầu pháp lý, tác động tài chính và động lực thị trường.
Đối với các nhà đầu tư nước ngoài muốn gia nhập thị trường bất động sản Singapore, việc tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý và bất động sản là điều cần thiết để điều hướng hiệu quả các quy định phức tạp và cập nhật về thị trường bất động sản Việt Nam và các quy định liên quan, vui lòng truy cập Navigating the Real Estate Landscape: Essential Regulations for Foreigners Investing in Vietnam.
Lưu Ý Quan Trọng: Luật pháp và quy định về bất động sản có thể thay đổi. Luôn xác minh các yêu cầu hiện tại với các cơ quan chức năng hoặc chuyên gia pháp lý trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Công Ty Luật Harley Miller (HMLF)
Trụ sở chính: Tầng 14, Tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
Số điện thoại: +84 937215585
Website: hmlf.vn
Email: miller@hmlf.vn
