Tháng 5/2023, Bộ Xây dựng và VCCI phối hợp tổ chức tọa đàm Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Hội thảo này là cơ hội để cộng đồng doanh nghiệp và các chuyên gia chia sẻ ý kiến, nhận xét về dự thảo. Bản Dự thảo Luật được trình bày tại hội thảo này được cho là bản mới nhất trước khi trình Quốc hội. Việc Quốc hội thông qua Dự thảo Luật mới dự kiến sẽ diễn ra vào tháng 11 năm 2023 và dưới đây là một số ý kiến về dự thảo Luật sắp ra mắt này
Định nghĩa mở rộng về “Dự án bất động sản”
Dự thảo Luật được đề xuất đưa ra cách hiểu rộng hơn về những gì tạo nên một “dự án bất động sản”. Theo dự thảo, “Dự án bất động sản” là dự án được phê duyệt mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, các công trình xây dựng và hạ tầng kỹ thuật. Điêu này bao gồm:
+ Các dự án đầu tư tập trung phát triển nhà ở, khu đô thị và công trình hỗn hợp.
+ Các dự án nhằm phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
+ Dự án đầu tư phát triển công trình xây dựng dân dụng khác.
Điều quan trọng cần lưu ý là theo Thông tư 12/2022 do Bộ Xây dựng ban hành, các công trình xây dựng dân dụng bao gồm nhiều dự án như bệnh viện, trường học, nhà hát, sân bay, nhà ga cũng như văn phòng. Do đó, phạm vi mở rộng của Dự thảo Luật có thể dẫn đến nguy cơ chồng chéo với các luật hiện hành khác như Luật Giáo dục, dẫn đến thiếu nhất quán. Lý tưởng nhất là Dự thảo Luật chỉ tập trung vào một số loại hình bất động sản được giao dịch phổ biến trên thị trường để tránh những mâu thuẫn như vậy.
Quy định thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan
Dự thảo Luật đưa ra một số hướng dẫn áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản kết hợp với các luật khác có liên quan. Các điểm chính như sau:
a. Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật khác có liên quan.
Trong trường hợp có xung đột giữa các pháp luật thì Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được ưu tiên áp dụng, trừ trường hợp liên quan đến chuyển nhượng phần vốn góp. Đối với chuyển nhượng vốn cổ phần sẽ áp dụng thay thế các quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán, Luật Hợp tác xã. Điều này hàm ý rằng việc chuyển nhượng phần vốn góp trong nhà phát triển bất động sản sẽ không được phân loại là chuyển nhượng bất động sản hoặc dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Nếu Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sau khi các luật mới được ban hành và giả sử các luật mới này có những quy định cụ thể về kinh doanh bất động sản khác với những quy định được nêu trong luật hiện hành thì điều quan trọng là các luật mới này phải làm rõ quy định những vấn đề nào sẽ tuân theo Luật Bất động sản và những vấn đề nào sẽ được điều chỉnh bởi luật mới. Nếu không có sự rõ ràng như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục được áp dụng.
b. Việc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật hiện hành có hiệu lực tại thời điểm diễn ra giao dịch kinh doanh bất động sản.
Nếu chúng ta cho rằng Dự thảo Luật không mở rộng phạm vi một cách không cần thiết như đã phân tích ở trên, thì dự thảo luật này có khả năng mang lại những thay đổi tích cực. Hơn nữa, nó có thể giúp giảm thiểu xung đột tiềm ẩn giữa các luật khác nhau áp dụng cho lĩnh vực bất động sản.
Phạm vi kinh doanh của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Dự thảo Luật hiện nay đã làm rõ phạm vi tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được phép tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này bao gồm việc phát triển cơ sở hạ tầng trên đất thông qua một dự án bất động sản nhằm mục đích chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có sẵn cơ sở hạ tầng.
Nhiều phần của Dự thảo Luật có dẫn chiếu đến thuật ngữ “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”. Điều đáng lưu ý là thuật ngữ này dường như có ý nghĩa tương tự như định nghĩa tại Luật Đầu tư 2020. Tuy nhiên, Dự thảo Luật cũng sử dụng thuật ngữ “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” mà không đưa ra định nghĩa pháp lý cụ thể. Hơn nữa, chúng tôi hy vọng đây chỉ đơn giản là lỗi soạn thảo và người soạn thảo có ý muốn đề cập đến khái niệm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Do đó, Dự thảo Luật cần quy định rõ ràng về thuật ngữ để tránh nhầm lẫn hoặc hiểu sai.
Các thực thể đủ điều kiện để mua, nhận, thuê hoặc cho thuê
Theo Điều 16 Dự thảo Luật, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền mua hoặc thuê nhà để sử dụng cho riêng mình. Tuy nhiên, không rõ tại sao dự thảo luật không đề cập rõ ràng đến khả năng các tổ chức nước ngoài thuê các loại bất động sản khác, chẳng hạn như nhà máy hoặc tòa nhà văn phòng, để sử dụng. Do đó, thiếu sót này có thể là sai sót trong soạn thảo, vì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hiện hành cho phép tổ chức nước ngoài được thuê bất động sản để sử dụng.
Tương tự như Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 16 Dự thảo Luật cũng không làm rõ tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có được quyền thuê công trình xây dựng để sử dụng hay không. Điều này cũng có vẻ là một sự giám sát trong việc soạn thảo.
Phần kết luận
Tóm lại, có một số quan ngại và đề xuất chính được nêu ra liên quan đến Dự thảo Luật. Hơn nữa, điều quan trọng là các bên liên quan và các nhà hoạch định chính sách phải siêng năng xem xét và giải quyết những vấn đề này. Điều này sẽ đảm bảo rằng luật cuối cùng mang lại sự rõ ràng, công bằng và các biện pháp bảo vệ cần thiết cho tất cả các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, bằng cách tính đến các phản hồi nhận được và thực hiện các sửa đổi phù hợp, có thể tạo ra một khuôn khổ pháp lý vững chắc và hiệu quả. Một khuôn khổ như vậy sẽ thúc đẩy tính minh bạch, khuyến khích đầu tư và thúc đẩy một thị trường phát triển mạnh. Chỉ thông qua sự cân nhắc kỹ lưỡng và đối thoại toàn diện, Dự thảo Luật mới có thể thực hiện được mục đích điều tiết ngành và góp phần vào sự phát triển chung của ngành bất động sản.
Đội ngũ chuyên gia và nhân viên của Harley Miller luôn phấn đấu cung cấp các giải pháp tối ưu để mang lại sự hài lòng cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ pháp lý.
Công ty luật TNHH Harley Miller “HMLF”
Trụ sở: 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, TP Hồ Chí Minh.
Số điện thoại: 0937215585
Website: hmlf.vn Email: miller@hmlf.vn
