Bàn luận về bổ sung quy định giao dịch Bất động sản phải qua sàn và đề xuất quy định trách nhiệm của Môi giới đầu tư Bất động sản

1. Ý kiến từ đại biểu là các chủ đầu tư Bất động sản

Những ngày qua, lĩnh vực kinh doanh Bất động sản (BĐS) xôn xao xoay quanh về quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn. Đây là quy định không mới, đã xuất hiện từ Luật Kinh doanh BĐS 2006. Sau đó bị lược bỏ khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực. Và nay, nó lại được mang trở lại trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS mới nhất. Cụ thể, 02 giao dịch được quy định phải bắt buộc giao dịch qua sàn gồm:

• Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai;
• Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Theo ý kiến từ đại biểu là các chủ đầu tư BĐS, trong điều kiện hiện nay, giao dịch qua sàn vẫn chưa quản lý được. Thực tế là có tình trạng nhà đầu tư và sàn giao dịch liên kết cùng nhau để nâng giá, tạo cơn sốt giá ảo, hoạt động không minh bạch. Dưới góc độ là “người trong cuộc”, khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc thông qua sàn, song những sản phẩm phải đủ điều kiện được đem ra kinh doanh. Vì vậy những đại biểu cho biết, quy định này là không cần thiết.

Minh chứng là thời gian qua đã xảy ra nhiều vụ kiện giữa khách hàng kiện chủ đầu tư, và kiện cả sàn phân phối do bán ra những sản phẩm chưa đủ tính pháp lý. Nên việc bắt buộc phải giao dịch qua sàn không phải là điểm then chốt.

2. Phân tích điểm tích cực, hạn chế, và hậu quả của quy định

Mục tiêu của việc bổ sung quy định này là để khách hàng mua được các dự án an toàn. Theo đó việc bắt buộc giao dịch qua sàn có mặt tích cực là:

• Tăng khả năng quản lý, giám sát của Nhà nước đối với các giao dịch;
• Nhà nước có thể nắm được các cơ sở dữ liệu về giao dịch thị trường;
• Quản lý được các giao dịch của nhóm môi giới nhỏ lẻ;
• Minh bạch hoá quá trình giao dịch.

Bên cạnh đó, các đại biểu cũng nêu ra hạn chế của giao dịch này là:

• Phát sinh thủ tục, quy trình pháp lý rắc rối cho khách hàng và chủ đầu tư;
• Tăng gánh nặng chi phí;
• Các doanh nghiệp mất đi sự chủ động trong việc triển khai kinh doanh.

Chưa kể, khi tất cả việc mua bán đều qua sàn sẽ dẫn đến hệ quả độc quyền bán sản phẩm. Chính vì vậy, cơ quan chức năng phải kiểm soát chất lượng các sàn, đưa ra những quy định chặt chẽ tiêu chí để lập các sàn đủ năng lực hoạt động.

3. Đề xuất trách nhiệm của Môi giới đầu tư Bất động sản

Theo số liệu từ đơn vị chuyên phân phối tại các dự án lớn – DKRA Group, 95-98% giao dịch BĐS hình thành trong tương lại thực hiện qua môi giới. Vì vậy để đảm bảo an toàn pháp lý, cần quy định môi giới phải có mã số hành nghề. Khi làm việc với các tổ chức hành nghề công chứng, môi giới phải để lại mã số để lưu lại thông tin. Nếu tư vấn sai, hành nghề không đúng, môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

(Tham khảo Báo Đầu tư ngày 28/6/2023)

4. Về công ty chúng tôi

HMLF là Công ty Luật được cấp phép để cung cấp các dịch vụ pháp lý cho Doanh nghiệp. Với hơn 70 năm kinh nghiệm trong:

• Lĩnh vực Tài chính, Kế toán, Thuế.

• Ngành nghề: Sản xuất, Dịch vụ, Hàng Không, Vận Tải, Công nghệ, Tài chính.

– Giúp Khách hàng kiểm soát các giao dịch từ pháp lý nội bộ cho đến thương mại quốc tế. Trở thành người bảo vệ pháp lý tốt nhất cho các Doanh nghiệp.

– Cố gắng đưa ra những giải pháp tối ưu mang đến cho Khách hàng sự hài lòng.