Chuyển nhượng cổ phần hay chuyển nhượng dự án, tuy 2 nhưng lại là 1 ?

Báo Đầu tư chứng khoán ngày 15/5/2023 đã có bài viết về chuyển nhượng cổ phần và chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) phản ánh chân thật tình trạng của thị trường BĐS nhiều năm qua. Đầu tiêu đề, bài viết đã nghi vấn ”Chuyển nhượng cổ phần công ty sở hữu dự án có phạm luật?”

1. Tình hình thị trường BĐS và giải pháp của các doanh nghiệp

Thị trường BĐS đang trong giai đoạn thiếu nguồn cung vì nhiều lý do. Nhưng chung quy, lý do lớn nhất chính là vướng mắc ở khâu pháp lý trong chuyển nhượng dự án. “Tình trạng phổ biến hiện nay là bên có hàng không bán được. Còn bên có tiền muốn mua dự án cũng không xong”. Điều này khiến hàng loạt dự án đóng băng, dòng tiền không luân chuyển khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng suy thoái.

Không thể ngồi yên trước nguy cơ “sụp đổ”, các doanh nghiệp đã tìm kiếm giải pháp cho chính mình. Giải pháp các doanh nghiệp áp dụng trong nhiều năm qua là để chuyển nhượng dự án BĐS, họ thường chuyển nhượng vốn chủ sở hữu doanh nghiệp sở hữu dự án. Hình thức chuyển nhượng này không vi phạm vào điều cấm của luật nên nhiều ý kiến cho rằng các doanh nghiệp không làm trái pháp luật.

Tuy nhiên thời gian gần đây khi cơ quan cảnh sát điều tra một số dự án… Họ đã kết luận đó là hành vi sai phạm vì là hình thức “lách luật” để chuyển nhượng dự án.

2. Chuyển nhượng cổ phần hay chuyển nhượng dự án ?

Theo Luật doanh nghiệp 2020, Chuyển nhượng cổ phần có những đặc điểm như sau:

• Là quá trình mua bán một phần hoặc toàn bộ số cổ phần của một công ty.
• Bằng việc mua cổ phần, người mua sẽ trở thành cổ đông của công ty. Và sẽ được hưởng lợi từ hoạt động kinh doanh của công ty.

Theo Luật kinh doanh BĐS 2014, Chuyển nhượng dự án BĐS có những đặc điểm như:

• Là quá trình mua bán một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS. Dự án BĐS có thể là khu đất, một toà nhà, một công trình xây dựng với quy mô lớn.
• Người mua sẽ trở thành chủ sở hữu của dự án đó. Đồng thời có quyền quyết định, kiểm soát việc phát triển, tiếp thị dự án.

Về mặt khái niệm và đặc điểm, chuyển nhượng cổ phần và chuyển nhượng dự án BĐS là 02 phạm trù khác nhau hoàn toàn. Phải chăng khi trở thành cổ đông của doanh nghiệp… Thì đồng nghĩa với việc sở hữu dự án mà doanh nghiệp đang sở hữu ?

3. Cổ đông có phải là người sở hữu dự án doanh nghiệp đang sở hữu không ?

Về mặt pháp lý, cổ đông không phải là người sở hữu dự án của doanh nghiệp. Cổ đông là chủ sở hữu một phần vốn của doanh nghiệp đó. Và có quyền tham gia quản lý, điều hành doanh nghiệp.

Khi doanh nghiệp sở hữu một dự án BĐS, chủ sở hữu dự án chính là doanh nghiệp chứ không phải các cổ đông góp vốn. Tuy nhiên những quyết định của doanh nghiệp liên quan đến dự án đó sẽ ảnh hưởng đến giá trị cổ phần của cổ đông. Khi công ty phát triển dự án tốt và thu được lợi nhuận, cổ đông sẽ được hưởng lợi và giá trị cổ phần của họ cũng sẽ tăng lên.

Như vậy, kết luận của cơ quan điều tra về hành vi gộp 02 hình thức chuyển nhượng thành 01 là có cơ sở. Mặc dù hình thức, điều kiện và kết quả pháp lý của 02 việc chuyển nhượng là khác nhau. Giả sử khi nhà đầu tư mua cổ phần để sở hữu dự án, khi có tranh chấp… Nhà đầu tư không thể nào khẳng định rằng “Tôi là chủ sở hữu của dự án BĐS đó.”

4. Về công ty chúng tôi

HMLF là Công ty Luật được cấp phép để cung cấp các dịch vụ pháp lý cho Doanh nghiệp. Với hơn 70 năm kinh nghiệm trong:

• Lĩnh vực Tài chính, Kế toán, Thuế.

• Ngành nghề: Sản xuất, Dịch vụ, Hàng Không, Vận Tải, Công nghệ, Tài chính.

– Giúp Khách hàng kiểm soát các giao dịch từ pháp lý nội bộ cho đến thương mại quốc tế. Trở thành người bảo vệ pháp lý tốt nhất cho các Doanh nghiệp.

– Cố gắng đưa ra những giải pháp tối ưu mang đến cho Khách hàng sự hài lòng khi trải nghiệm dịch vụ pháp lý.