spot_img

Thị trường bất động sản Thụy Sĩ: Hướng dẫn pháp lý dành cho nhà đầu tư nước ngoài

Thị trường bất động sản Thụy Sĩ nổi tiếng tiếp tục thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhờ vào sự ổn định, sang trọng và giá trị dài hạn. Hướng dẫn chi tiết này cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết – từ các quy định pháp lý, phân tích tài chính đến lời khuyên chuyên gia – giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt.

Giới thiệu về thị trường bất động sản Thụy Sĩ

Xu hướng hiện tại

Thị trường bất động sản Thụy Sĩ đang tăng trưởng ổn định, với tổng giá trị dự kiến đạt 6,72 nghìn tỷ USD vào năm 20257,72 nghìn tỷ USD vào năm 2029, được hỗ trợ bởi tốc độ tăng trưởng hàng năm gộp (CAGR) là 3,56% (Statista, 2024).

  • Bất động sản nhà ở: Đây là phân khúc dẫn đầu thị trường, với giá trị dự kiến đạt 5,62 nghìn tỷ USD vào năm 2025, tăng trưởng 4,02% hàng năm từ năm 2025 đến năm 2029.
  • Bất động sản thương mại: Phân khúc này tăng trưởng chậm hơn, với giá trị dự báo đạt 1,14 nghìn tỷ USD vào năm 2029 (Statista, 2024).

Nhu cầu cao, nguồn cung hạn chế và các quy định xây dựng nghiêm ngặt đã đẩy giá bất động sản tăng mạnh, đặc biệt tại các thành phố lớn như Zurich và Geneva. Ngoài ra, xu hướng chuyển đổi sang các tài sản bền vững và tiết kiệm năng lượng ngày càng rõ rệt, phản ánh mối quan tâm ngày càng tăng của người mua đối với các giá trị xanh.

Bất chấp một số thách thức, sự ổn định chính trị, nền kinh tế mạnh mẽ và lãi suất thấp đã giúp Thụy Sĩ trở thành điểm đến đầu tư bất động sản hấp dẫn trong khu vực và trên toàn cầu.

Yêu cầu pháp lý đối với người mua nước ngoài (Luật Lex Koller)

Theo luật Lex Koller của Thụy Sĩ, người không có quốc tịch Thụy Sĩ thường bị cấm mua hoặc kiểm soát bất động sản tại Thụy Sĩ, ngoại trừ trong một số trường hợp nhất định.

1. Mua bất động sản khi là cư dân nước ngoài (Giấy phép B hoặc C)

Giấy phép B (Cư trú tạm thời):

  • Sử dụng làm nơi ở chính: Người có giấy phép B chỉ được phép mua bất động sản để sử dụng làm nơi ở chính. Không được phép sử dụng tài sản này để đầu tư hoặc cho thuê.
  • Không giới hạn diện tích: Diện tích bất động sản không bị hạn chế miễn là được sử dụng làm nơi ở chính.
  • Tài chính: Người có giấy phép B có thể vay thế chấp từ các ngân hàng Thụy Sĩ, nhưng thường phải trả trước ít nhất 20% và chứng minh thu nhập đủ để thanh toán khoản vay.

Giấy phép C (Cư trú lâu dài):

  • Quyền sở hữu đầy đủ: Người có giấy phép C được hưởng các quyền như công dân Thụy Sĩ, bao gồm việc mua bất động sản đầu tư và nhà nghỉ dưỡng mà không bị hạn chế.
  • Tài chính: Người có giấy phép C có thể tiếp cận các khoản vay thế chấp lãi suất thấp, dài hạn tương tự như công dân Thụy Sĩ.

2.Mua Bất Động Sản tại Thụy Sĩ cho Người Nước Ngoài Không Cư Trú

Đối với người nước ngoài không cư trú tại Thụy Sĩ, các quy định nghiêm ngặt hơn được áp dụng nhằm hạn chế đầu tư bất động sản quá mức từ nước ngoài.

Nhà Nghỉ Dưỡng và Nhà Ở Thứ Cấp

  • Khu Vực Hạn Chế: Người không cư trú chỉ được mua nhà nghỉ dưỡng hoặc nhà ở thứ cấp tại các khu vực du lịch được chỉ định, chẳng hạn như các khu nghỉ dưỡng trên dãy Alps hoặc quanh hồ Geneva. Những thành phố lớn như Zurich và Geneva không được phép mua bất động sản.
  • Giới Hạn Diện Tích: Bất động sản không được vượt quá 200 m². Nếu muốn mua bất động sản lớn hơn, cần có sự chấp thuận đặc biệt từ chính phủ.
  • Cho Thuê: Cho thuê ngắn hạn (ví dụ: Airbnb) được phép, nhưng cho thuê dài hạn bị hạn chế.

Giới Hạn Quyền Sở Hữu cho Người Không Cư Trú

  • Chỉ Một Bất Động Sản: Người không cư trú chỉ được sở hữu một bất động sản tại Thụy Sĩ.
  • Không Đầu Tư Bất Động Sản: Không được mua bất động sản chỉ nhằm mục đích đầu tư.
  • Hạn Ngạch Hàng Năm: Chính phủ Thụy Sĩ áp dụng hạn ngạch hàng năm cho số lượng bất động sản được bán cho người không cư trú tại mỗi bang (canton), do đó, cần hành động nhanh chóng khi có cơ hội.

Những quy định này nhằm duy trì cân bằng thị trường, bảo vệ quyền lợi của cư dân và ngăn chặn đầu cơ bất động sản.

Quy Trình Mua Bất Động Sản

Thuê Luật Sư hoặc Công Chứng Viên:

Người mua cần thuê một luật sư hoặc công chứng viên am hiểu luật bất động sản Thụy Sĩ. Chuyên gia này sẽ đảm bảo tuân thủ các quy định địa phương và tránh các rủi ro pháp lý tiềm ẩn.

Thẩm Định Bất Động Sản:

Sau khi có đại diện pháp lý, bước tiếp theo là thực hiện thẩm định kỹ lưỡng. Quy trình này bao gồm kiểm tra quyền sở hữu bất động sản, xác minh quyền bán của người bán và đảm bảo bất động sản không có tranh chấp pháp lý. Người mua cũng nên đánh giá khu vực xung quanh và xem xét các yếu tố như tiện ích công cộng và giao thông, ảnh hưởng đến giá trị và khả năng sinh sống của bất động sản.

Bảo Đảm Tài Chính:

Người mua cần sắp xếp tài chính, có thể thông qua các ngân hàng địa phương hoặc tổ chức tài chính quốc tế. Các tổ chức tài chính thường yêu cầu đánh giá chi tiết về tình hình tài chính của người mua trước khi phê duyệt khoản vay. Việc cung cấp bằng chứng về thu nhập và tài sản tài chính sẽ giúp quá trình này diễn ra thuận lợi hơn.

Ký Hợp Đồng và Đăng Ký Bất Động Sản:

Sau khi bảo đảm tài chính, người mua có thể tiến hành ký hợp đồng mua bán, trong đó nêu rõ các điều khoản và điều kiện của giao dịch. Giao dịch sẽ được hoàn tất tại văn phòng công chứng, nơi công chứng viên giám sát và chứng thực hợp đồng. Cuối cùng, bất động sản phải được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai địa phương.

Việc tuân thủ các bước này sẽ giúp người nước ngoài không cư trú vượt qua các phức tạp khi mua bất động sản tại Thụy Sĩ, đảm bảo giao dịch minh bạch và tuân thủ pháp luật.

Những Yếu Tố Tài Chính Quan Trọng Khi Mua Bất Động Sản tại Thụy Sĩ

  1. Yêu Cầu Về Vay Thế Chấp

Các ngân hàng Thụy Sĩ thường yêu cầu người mua nước ngoài thanh toán ít nhất 20% giá trị bất động sản.

Ví dụ: Với một bất động sản có giá trị 2 triệu CHF tại Geneva, số tiền đặt cọc tối thiểu là 400.000 CHF.

  1. Chi Phí Giao Dịch
  • Phí Công Chứng: Khoảng 0,2% đến 0,5% giá trị mua bán.
  • Thuế Chuyển Nhượng: Tùy theo canton, thường dao động từ 1% đến 3%.
  • Phí Đăng Ký Đất: Từ 0,3% đến 0,5%.
  • Phí Pháp Lý: Thường là khoảng 1% giá trị mua bán.
  • Thuế Giá Trị Gia Tăng (VAT): 7,7% trên giá trị bất động sản.
  1. Thuế Bất Động Sản Hàng Năm

Khi sở hữu bất động sản tại Thụy Sĩ, bạn sẽ phải đóng thuế bất động sản hàng năm, dao động từ 0,3% đến 3% giá trị bất động sản, tùy thuộc vào canton nơi bất động sản tọa lạc.

Các Khu Vực Đầu Tư Hấp Dẫn

Geneva:

Với vị trí gần Hồ Geneva và biên giới Pháp, Geneva là một địa điểm rất hấp dẫn.

Zurich:

Là trung tâm tài chính của Thụy Sĩ, Zurich sở hữu hệ thống giao thông tuyệt vời và môi trường sống hiện đại.

Zug:

Được biết đến như một “thiên đường thuế,” Zug thu hút những cá nhân giàu có và các tập đoàn quốc tế. Đây là một điểm đến đầu tư bất động sản hàng đầu với hệ thống giao thông phát triển và cảnh quan tuyệt đẹp.

Lucerne:

Nằm giữa các hồ nước và núi non hùng vĩ, Lucerne mang đến sự kết hợp hoàn hảo giữa vẻ đẹp thiên nhiên và môi trường sống hiện đại. Đây là một trung tâm kinh tế sôi động nhưng vẫn giữ được nét văn hóa phong phú với các di tích như Cầu Kapellbrücke và Tháp Nước. Lucerne là nơi lý tưởng cho các nhà đầu tư dài hạn tìm kiếm bất động sản có giá trị thẩm mỹ và kinh tế.

Ticino:

Là khu vực duy nhất nói tiếng Ý ở Thụy Sĩ, Ticino có khí hậu ấm áp và sự kết hợp giữa văn hóa Thụy Sĩ và Địa Trung Hải. Các thị trấn như Lugano và Locarno nổi tiếng với các hồ nước đẹp và nền kinh tế du lịch phát triển. Bất động sản tại Ticino thu hút những ai tìm kiếm nhà nghỉ dưỡng hoặc đầu tư vào du lịch. Ngoài ra, khu vực này còn mang lại những lợi ích thuế hấp dẫn, lý tưởng cho các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội kinh doanh và nghỉ dưỡng.

Dựa trên dữ liệu từ RealAdvisor, giá bất động sản dao động mạnh giữa các khu vực. Dưới đây là một cái nhìn tổng quan về giá trung bình mỗi mét vuông (CHF/m²) tại các canton phổ biến:

CantonGiá Căn Hộ Trung Bình (CHF/m²)Giá Nhà Trung Bình (CHF/m²)
Zurich11,95811,174
Geneva13,88614,153
Vaud10,1649,554
Zug15,68516,260
Lucerne8,6478,526
Ticino8,0716,683
Valais7,0766,684
Bern7,2646,719

Các Loại Thuế Liên Quan

Cơ Sở Pháp Lý: Dựa trên Luật Thuế Trực Tiếp Liên Bang (DBG), thuế bất động sản tại Thụy Sĩ bao gồm:

  • Thuế Bất Động Sản:
    Thuế bất động sản Thụy Sĩ được áp dụng đối với giá trị ròng của bất động sản mà bạn sở hữu tại Thụy Sĩ. Nếu bạn sở hữu bất động sản tại Thụy Sĩ, nó sẽ được tính vào tài sản chịu thuế của bạn. Giá trị của bất động sản sẽ được cơ quan thuế xác định. Người nước ngoài phải đóng thuế bất động sản đối với tài sản mà họ sở hữu tại Thụy Sĩ nếu họ có giấy phép cư trú lâu dài (Permit C).
    Thuế được tính hàng năm tại cấp canton và có thể có tỷ lệ thuế thay đổi giữa các canton.
  • Thuế Lợi Nhuận Từ Bất Động Sản:
    Thuế lợi nhuận từ bất động sản được áp dụng khi bạn bán bất động sản, và nó được tính dựa trên lợi nhuận thu được từ việc bán. Tỷ lệ thuế có thể thay đổi giữa các canton và có thể có thêm các khoản phí từ chính quyền địa phương.
  • Thuế Thu Nhập Từ Cho Thuê Bất Động Sản:
    Nếu bạn cho thuê bất động sản tại Thụy Sĩ, thu nhập từ cho thuê sẽ phải chịu thuế tại Thụy Sĩ. Tỷ lệ thuế tùy thuộc vào canton và tổng thu nhập của bạn.

Lời Khuyên Đầu Tư Thành Công

Làm Việc Với Chuyên Gia:

Để thành công trong đầu tư bất động sản tại Thụy Sĩ, việc hợp tác với các đại lý và luật sư có kinh nghiệm là rất quan trọng. Những chuyên gia này có thể giúp bạn nhận diện cơ hội đầu tư và cung cấp lời khuyên chính xác về pháp lý và tài chính, giúp bạn tránh rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Hiểu Các Quy Định Pháp Lý:

Trước khi thực hiện giao dịch, điều quan trọng là phải hiểu các quy định pháp lý. Luật Lex Koller là một điều khoản quan trọng mà các nhà đầu tư cần lưu ý khi mua bất động sản tại Thụy Sĩ, đặc biệt đối với người nước ngoài. Việc xem xét kỹ lưỡng các yêu cầu pháp lý sẽ giúp bạn tránh các vấn đề pháp lý không mong muốn trong quá trình đầu tư.

Xem Xét Mục Tiêu Dài Hạn:

Đầu tư bất động sản tại Thụy Sĩ mang lại lợi ích lớn nhất khi bạn có một chiến lược dài hạn rõ ràng. Thị trường bất động sản Thụy Sĩ ổn định và bền vững, vì vậy một kế hoạch đầu tư dài hạn sẽ giúp bạn đạt được sự gia tăng giá trị từ bất động sản theo thời gian, thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn.

Phân Tích Tài Chính Chi Tiết:

Ngoài việc xem xét giá trị bất động sản, bạn cần tính toán chi tiết tất cả các chi phí liên quan từ việc mua đến bảo trì. Điều này bao gồm thuế, chi phí bảo trì, quản lý và bảo hiểm. Một kế hoạch tài chính rõ ràng và chi tiết sẽ giúp bạn quản lý vốn hiệu quả và tối ưu hóa lợi nhuận từ đầu tư.

Đầu tư bất động sản tại Thụy Sĩ không dễ dàng, nhưng nếu tuân theo các nguyên tắc trên, cơ hội thành công sẽ cao hơn rất nhiều.

Kết Luận

Đầu tư vào bất động sản Thụy Sĩ với tư cách là người mua nước ngoài đòi hỏi phải lên kế hoạch cẩn thận và hiểu rõ các quy định địa phương. Mặc dù quy trình có thể có vẻ phức tạp, nhưng những lợi ích tiềm năng từ việc sở hữu bất động sản tại một trong những thị trường ổn định và danh tiếng nhất thế giới làm cho đây trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho nhiều nhà đầu tư.

Sẵn sàng bắt đầu hành trình đầu tư bất động sản tại Thụy Sĩ? Tải xuống danh sách kiểm tra mua bất động sản toàn diện của chúng tôi và lên lịch tư vấn với các chuyên gia của chúng tôi.

Harley Miller Law Firm “HMLF”

Địa chỉ văn phòng: Tầng 14, Tòa nhà HM Tower, 421 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, TP.HCM.

Số điện thoại: +84 937215585

Email: [email protected]

Related Articles