“HỆ SỐ K” ngăn chặn thông đồng thẩm định giá đất

1. Có nhiều nguy cơ dễ xảy ra tình trạng thông đồng thẩm định giá đất

Pháp luật Đất đai hiện hành quy định 05 phương pháp định giá đất gồm:

• So sánh;
• Chiết trừ;
• Thu nhập;
• Thặng dư;
• Hệ số điều chỉnh giá đất.

Thẩm định giá đất là hoạt động phức tạp, nhạy cảm. Cơ sở dữ liệu đầu vào về giá đất hiện nay vẫn chưa được hoàn thiện, chưa cập nhật theo thời gian thực. Vì vậy kết quả định giá vẫn chưa có độ tin cậy cao. Lợi dụng điểm yếu đó, tình trạng thông đồng thẩm định giá đất giữa các chủ thể tham gia định giá ngày càng nhiều, phức tạp.

Theo chuyên gia, cần nhận diện rõ từng chủ thể trong hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để có biện pháp ngăn chặn thông đồng, dàn xếp giá. Hiện nay đang có 4 chủ thể tham gia và các hoạt động trên gồm:

• Cơ quan nhà nước;
• Chủ đầu tư dự án bất động sản;
• Doanh nghiệp thẩm định giá đất;
• Chuyên gia phản biện độc lập.

Các chủ thể này có thể chủ động liên kết với nhau để thông đồng, dàn xếp giá đất… Điều này khiến kết quả định giá bị sai lệch. Thông thường, vì số lượng doanh nghiệp thẩm định giá đất của từng địa phương không nhiều, đều quen biết nhau và các doanh nghiệp này cũng biết rõ vị trí của những cán bộ Sở Tài Nguyên môi trường trên địa bàn. Vậy nên việc tạo quan hệ thân mật với những cán bộ là việc dễ dàng.

2. Cơ chế ngăn chặn nguy cơ thông đồng thẩm định giá đất

Hiện nay chỉ có giải pháp đấu thầu trực tuyến lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá đất nhằm phòng chống thông đồng thẩm định giá đất. Nhưng phương pháp này cũng không thực sự hiệu quả do những lý do đã trình bày tại mục 1.

Thêm vào đó, nguyên nhân lớn hơn dẫn đến sự dàn xếp giá đất hiện này là “nỗi lo sợ trách nhiệm” của các chủ thể trong hoạt động định giá, thẩm định, quyết định giá đất. Như đã trình bày ở mục 1, hiện nay có 05 phương pháp định giá đất. Nhưng cùng 1 dự án, áp dụng phương pháp định giá khác nhau thì cho ra kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch đến 17%. Việc không thể đồng bộ phương án định giá đất dẫn đến tình trạng các chủ thể phải… Liên kết, thông đồng, dàn xếp kết quả định giá đất để “khớp” cùng nhau.

Để ngăn chặn nguy cơ này, Quốc hội Việt Nam đã đề xuất ý kiến “Công thức hoá” việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,.v.v… Theo đó, Tp.HCM kiến nghị áp dụng phương pháp “Hệ số K” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.v.v… Mà không phân biệt giá trị trên hay dưới 30 tỷ đồ theo bảng giá đất, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như hiện nay.

Ví dụ:

Dự án A ở TP. Thủ Đức (10.000m2, tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất TP.HCM). Hệ số K1 ở khu vực TP.Thủ Đức là 3,3 lần. Như vậy giá đất đường B là 20 triệu đồng x 3,3=66 triệu đồng/m2. Nếu sử dụng phương án “Hệ số K” cho dự án A thì UBND TP.HCM có thể thiết kế hệ số K4 tuỳ thuộc loại dự án bất động sản đó và tuỳ thuộc vào khu vực. Giả sử, hệ số K4 là 0,25 (25% giá đất của bảng giá) cho dự án A, thì số tiền chủ đầu tư cần nộp là: 66triệu đồng x 0,25 x 10.000(m2)= 165 tỷ đồng.

Với phương án “Hệ số K”, số tiền chủ đầu tư phải nộp sẽ đảm bảo được tính minh bạch. Cả Nhà nước và doanh nghiệp đều có thể tiên lượng được số tiền sử dụng đất, thuê đất phải nộp. Dự thảo đã được thông qua và sẽ sớm được thí điểm tại TP.HCM.

(Tham khảo Báo Đầu tư ngày 09/6/2023)

3. Về công ty chúng tôi

HMLF là Công ty Luật được cấp phép để cung cấp các dịch vụ pháp lý cho Doanh nghiệp. Với hơn 70 năm kinh nghiệm trong:

• Lĩnh vực Tài chính, Kế toán, Thuế.

• Ngành nghề: Sản xuất, Dịch vụ, Hàng Không, Vận Tải, Công nghệ, Tài chính.

– Giúp Khách hàng kiểm soát các giao dịch từ pháp lý nội bộ cho đến thương mại quốc tế. Trở thành người bảo vệ pháp lý tốt nhất cho các Doanh nghiệp.

– Đưa ra những giải pháp tối ưu mang đến cho Khách hàng sự hài lòng.