Nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp nhà đất (đã có sổ đỏ/sổ hồng) cần lưu ý gì ?

Căn cứ Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 30/4/2019 và Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021, có những vấn đề bên nhận chuyển nhượng và nhận thế chấp nhà đất cần lưu ý như sau:

1. Hướng dẫn theo công văn số 64/TANDTC-PC ngày 30/4/2019

Công văn 64 có hướng dẫn câu hỏi như sau:

“Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp “sổ đỏ” và thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định pháp luật. Vậy giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không ?” (1)

TANDTC căn cứ khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình, người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm. Trường hợp nghĩa vụ đó bên thế chấp không thực hiện được, thực hiện không đúng thì phải giao tài sản thế chấp nhằm đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện. Để đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác“… Cũng được áp dụng cả trong trường hợp về thế chấp tài sản.

Cho nên, đối với trường hợp (1), bên nhận thế chấp nhà, quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật… Thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.

2. Hướng dẫn theo công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021

Đến năm 2021, TANDTC đã ra Công văn số 02/TANDTC-PC hướng dẫn rõ hơn về vấn đề này. Theo đó, Công văn 02 đưa ra một góc nhìn pháp lý mới, hợp tình hợp lý hơn.

Công văn 02 đưa ra trường hợp ông A là giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà thuộc quyền sở hữu của ông A và B cho C. Sau khi chuyển nhượng, A và B vẫn sử dụng nhà đất đó. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay Ngân hàng. Vậy, giao dịch thế chấp có bị vô hiệu không ? Nếu vô hiệu thì có trái với trường hợp trên mục 1 không ?

TANDTC căn cứ vào Điều 123 của Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Trường hợp này, việc ông A giả chữ ký bà B để chuyển nhượng đất thì căn cứ quy định trên, giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu.

Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay. Nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết A và B vẫn sử dụng nhà đất. Hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp này… Thì lúc này, Ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình. Theo đó, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.

Do vậy, bên mua, nhận thế chấp nhà đất cần lưu ý đến những hướng dẫn trên. Bởi lẽ, cho dù người mua, nhận thế chấp có giao dịch với người đứng tên sổ đỏ thì cũng không hoàn toàn an toàn về pháp lý.

3. Về công ty chúng tôi

HMLF là Công ty Luật được cấp phép để cung cấp các dịch vụ pháp lý cho Doanh nghiệp. Với hơn 70 năm kinh nghiệm trong:

• Lĩnh vực Tài chính, Kế toán, Thuế.

• Ngành nghề: Sản xuất, Dịch vụ, Hàng Không, Vận Tải, Công nghệ, Tài chính.

– Giúp Khách hàng kiểm soát các giao dịch từ pháp lý nội bộ cho đến thương mại quốc tế. Trở thành người bảo vệ pháp lý tốt nhất cho các Doanh nghiệp.

– Cố gắng đưa ra những giải pháp tối ưu mang đến cho Khách hàng sự hài lòng khi trải nghiệm dịch vụ pháp lý.