Tranh cãi về câu chuyện “Bắt buộc giao dịch Bất động sản qua sàn”

Quy định bắt buộc giao dịch Bất động sản qua sàn đã xuất hiện từ lần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản ( Luật KDBĐS) đầu tiên năm 2006. Sau đó quy định này bị lược bỏ khi Luật KDBĐS 2014 được ban hành… Và nay lại được Bộ Xây Dựng đưa lại vào Dự thảo Luật KDBĐS. “Hành trình trở lại” lần này đã thu hút sự quan tâm của dư luận và gây nhiều tranh cãi.

1. Hiệu quả của quy định Bắt buộc giao dịch Bất động sản qua sàn năm 2006

Khi Luật KDBĐS 2006 có hiệu lực, hàng loạt sàn giao dịch BĐS mọc lên. Vào giai đoạn thị trường BĐS tăng nhiệt, không ít sàn đã lũng đoạn thị trường BĐS, tăng giá ảo,… Nhiều sàn giao dịch BĐS được lập ra để bán hàng cho các chủ đầu tư,… Thậm chí có sàn còn hợp thức hoá những sai phạm của chủ đầu tư trong việc huy động vốn. Nhiều sai phạm được điều tra cho thấy có sự tiếp tay thông qua hoạt động của sàn giao dịch.

Trước tình hình đó, Luật KDBĐS 2014 đã bãi bỏ quy định Bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn. Thực tế cho thấy quy định trên đã không phát huy được tác dụng hiệu quả, ngược lại còn tạo ra “khe hở pháp lý” cho nhiều sai phạm.

2. Mục đích tìm kiếm một cơ chế kiểm soát, ngăn ngừa vi phạm của pháp nhân thương mại

Khoản 2, Điều 17, Luật KDBĐS 2014 quy định:

“Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản và phải được công chứng trong trường hợp mà các bên là hộ gia đình, cá nhân”.

Như vậy, chỉ giao dịch BĐS của hộ gia đình, cá nhân mới được tiến hành thủ tục công chứng… Còn những chủ thể khác thì không được đề cập đến. Điều khoản này tạo điều kiện cho các tổ chức thực hiện chức năng kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó cũng làm đỡ đi chi phí trung gian, giúp giảm chi phí giao dịch BĐS.

Nhờ vậy số lượng giao dịch BĐS giữa pháp nhân thương mại và cá nhân gia tăng rất nhiều. Song song đó những khiếu nại, tranh chấp giữa nhà đầu tư với chủ đầu tư cũng tỷ lệ thuận với số lượng của giao dịch trên. Đặc biệt là giao dịch liên quan đến BĐS hình thành trong tương lai, ngày càng nhiều tình trạng nhà đầu tư bị lừa đảo.

Có lẽ vì tình hình vượt ngoài tầm kiểm soát hiện tại mà Bộ Xây dựng một lần nữa đưa quy định Bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn vào Dự thảo. Mục đích chính là tạo ra cơ chế kiểm soát giao dịch của các pháp nhân thương mại BĐS.

3. Bản chất của sàn giao dịch Bất động sản

Về bản chất, sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ môi giới, trung gian về BĐS. Sàn giao dịch cũng hoạt động theo quy định của pháp luật và sự điều tiết của thị trường. Với bản chất đó, sàn giao dịch cũng kinh doanh dịch vụ vì mục đích lợi nhuận. Vậy nên tính khách quan trong hoạt động của sàn cũng không được đảm bảo.

Chính vì thế mà Dự thảo gây tranh cãi khi một lần nữa đưa quy định đã bị bãi bỏ trở lại. Nhiều ý kiến cho rằng các sàn giao dịch BĐS, nhân viên của sàn không đủ chuyên môn để xác nhận tính chính xác, hợp lệ cả về hình thức và nội dung của giao dịch. Dự thảo lần này vẫn sẽ còn nhiều bỏ ngỏ nhưng hy vọng với sự chuẩn bị kỹ lưỡng của Chính phủ, Dự thảo có thể làm tốt nhiệm vụ “Bình ổn thị trường BĐS” đã đặt ra.

( Tham khảo Báo điện tử Chính Phủ)