Tranh chấp về phần diện tích chung – riêng giữa chủ đầu tư và chủ căn hộ toà nhà chung cư

1. Phát sinh tranh chấp về sở hữu chung – riêng diện tích toà nhà chung cư

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2022:

• Hà Nội có 129/845 tòa nhà, cụm toà nhà có tranh chấp, khiếu kiện;
• TP.HCM có 105/935 toà nhà, cụm toà nhà có tranh chấp, khiếu kiện.

Đơn cử mới đây, tại một chung cư tại Tp.Hà Nội, cư dân nhận thấy đơn vị quản lý không rõ ràng trong thu chi dịch vụ trông giữ xe. Hơn nữa, phí bảo trì tầng hầm,quản lý, duy tu 2 tầng hầm đều trích từ tiền cư dân. Ban Quản trị và cư dân sau đó thống nhất dừng hợp đồng với đơn vị quản lý toà nhà. Đồng thời cư dân cũng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ chứng minh sở hữu tầng hầm. Đơn vị quản lý cho rằng tầng hầm, văn phòng tầng 1 là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Cư dân lại khẳng định, theo hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích này thuộc sở hữu chung. Điều này đã dẫn đến tranh chấp giữa 02 bên.

2. Quy định về sở hữu chung – riêng diện tích chung cư hiện tại không thể giải quyết tranh chấp

Luật Nhà ở hiện hành quy định về sở hữu chung – riêng nhà chung cư như sau:

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là:

• Phần diện tích trong căn hộ hoặc phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
• Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư.

Phần sở hữu chung của chung cư là:

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
• Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư.

( Khoản 15, 16, Điều 3, Luật Nhà ở 2014)

Cụ thể, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích bên trong căn hộ; bao gồm phần ban công, lô gia gắn liền;
• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng;
• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ; Hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng;
• Nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư;
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Điều khoản này không áp dụng với hệ thống phục vụ vì cộng đồng… Hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước, hoặc chủ đầu tư quản lý;
• Công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh… Hoặc phải bàn giao cho Nhà nước.

(Điều 100, Luật Nhà ở 2014)

Riêng chỗ để xe, Luật Nhà ở quy định về quyền sở hữu như sau:

• Chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư: Thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung;
• Chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư: Thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác quyết định mua hoặc thuê. Trường hợp không mua, thuê chỗ để xe thì thuộc quyền quản lý của các chủ đầu tư.

(Khoản 1, Điều 101, Luật Nhà ở 2014)

3. Thực tế cách vận hành khu vực để xe của toà nhà chung cư

Trong thực tế, đa số ở các chung cư, phần doanh thu khai thác từ diện tích đỗ xe máy (sở hữu chung) sẽ được trả về quỹ vận hành toà nhà. Việc quy hoạch phần diện tích này như thế nào, diện tích sở hữu chung là bao nhiêu để xác định doanh thu cụ thể trên đầu xe vẫn chưa rõ ràng. Điều này làm nảy sinh tranh luận chưa có hồi kết. Bên cạnh đó, việc Luật Nhà ở 2014 không xác định chỗ để ô tô thuộc phần sở hữu nào… Là nguyên nhân cho hầu hết các tranh chấp tại các toà nhà, cụm toà nhà chung cư.

(Tham khảo Báo Đầu tư ngày 19/6/2023)