Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã có tác động đáng kể đến nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt về số lượng dự án và sử dụng đất. Trong những năm qua, Việt Nam nổi lên là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI, thu hút nhiều tập đoàn đa quốc gia đến lập dự án tại nước này. Các doanh nghiệp FDI này không chỉ mang lại vốn, công nghệ mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc định hình việc sử dụng và phát triển đất đai của đất nước. Từ các dự án cơ sở hạ tầng lớn đến các khu công nghiệp, các doanh nghiệp FDI đã chuyển đổi những vùng đất rộng lớn, tạo ra những cơ hội mới về việc làm và tăng trưởng kinh tế. Bài viết nhằm tìm hiểu các quy định về hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam
Các hình thức sử dụng đất
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được công nhận là đối tượng sử dụng đất theo Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013. Điều này bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp Việt Nam trong đó nhà đầu tư nước ngoài mua lại cổ phần, sáp nhập hoặc mua lại như được nêu trong luật đầu tư.
Các hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như sau:
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận đất của Nhà nước Việt Nam thông qua việc nộp tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. Điều này được áp dụng đối với các dự án đầu tư có liên quan đến việc xây dựng và mua bán hoặc bán, cho thuê nhà ở.
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn được Nhà nước Việt Nam thuê đất để thực hiện các dự án liên quan đến sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, xây dựng công trình công cộng có mục đích thương mại và dự án đầu tư nhà ở cho thuê. Việc thuê đất có thể được thực hiện hàng năm hoặc thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Thời hạn sử dụng đất
Nhà nước Việt Nam giao đất hoặc cho thuê đất trong một thời hạn nhất định gọi là thời hạn sử dụng đất. Theo Luật Đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam sẽ có thời hạn giao đất, cho thuê đất được xác định và quyết định căn cứ vào dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất. Điều quan trọng cần lưu ý là thời hạn tối đa được phép là 50 năm.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn cần thời gian dài không quá 70 năm.
Căn cứ vào thời hạn của dự án, chủ đầu tư xác định thời hạn giao đất đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán, bán kết hợp cho thuê, cho thuê mua. Nhà nước Việt Nam sẽ xem xét gia hạn thời hạn sử dụng đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nếu có nhu cầu nhưng không vượt quá thời hạn tối đa nêu trên.
Điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 118/2015/ND-CP quy định các yêu cầu đối với các công ty có vốn đầu tư nước ngoài đủ điều kiện được Chính phủ Việt Nam giao đất cho thuê. Những điều kiện này bao gồm có đủ năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất phù hợp với tiến độ dự án đầu tư. Cụ thể, phải có vốn tự có tối thiểu 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha hoặc tối thiểu 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Ngoài ra, phải có khả năng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án.
Luật đầu tư quy định việc ký quỹ được thực hiện như sau:
+ Mức ký quỹ đối với dự án có vốn đầu tư đến 300 tỷ đồng là 3%.
+ Mức ký quỹ đối với vốn từ 300 tỷ đồng đến 1000 tỷ đồng là 2%.
+ Mức ký quỹ đối với vốn trên 1000 tỷ đồng là 1%.
+ Vốn đầu tư nêu trên của dự án không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho Nhà nước Việt Nam và chi phí xây dựng các công trình công cộng thuộc dự án đầu tư. Ngoài ra, đối với dự án đầu tư được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất theo từng giai đoạn thì mức đặt cọc được xác định theo vốn đầu tư của dự án tương ứng với từng giai đoạn giao đất, sử dụng đất.
Tuy nhiên, có những trường hợp công ty có vốn đầu tư nước ngoài không cần đặt cọc. Những trường hợp ngoại lệ này bao gồm các trường hợp liên quan đến quyền sở hữu quyền sử dụng đất thông qua việc trúng đấu giá hoặc trúng thầu một dự án đầu tư có liên quan đến đất đai, theo quy định của luật đấu thầu. Một trường hợp miễn trừ khác là khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho một công ty nhận chuyển nhượng dự án đầu tư với điều kiện dự án đó đã đặt cọc hoặc đã hoàn thành việc góp vốn hoặc huy động vốn theo yêu cầu ghi trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chính sách đầu tư.
Thu hồi đất
Sau khi Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, nhà đầu tư phải đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng. Trường hợp dự án đầu tư bị chậm tiến độ thì nhà đầu tư phải đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 24 tháng kể từ thời hạn dự kiến.
Nếu đất không thể đưa vào sử dụng thì nhà đầu tư được gia hạn thêm 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước Việt Nam một khoản tiền tương ứng với thời gian chậm trễ. Và nếu hết thời hạn gia hạn mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước Việt Nam sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng.
Phần kết luận
Nhìn chung, các dự án và sử dụng đất của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển và chuyển đổi kinh tế đất nước. Những khoản đầu tư này đã thu hút vốn, công nghệ và chuyên môn vào nhiều lĩnh vực khác nhau, góp phần tạo việc làm, tăng năng suất và cải thiện cơ sở hạ tầng. Mặc dù có những thách thức và lo ngại liên quan đến việc thu hồi đất và sử dụng đất bền vững, Chính phủ Việt Nam đã triển khai các chính sách và quy định để giải quyết những vấn đề này và thúc đẩy các hoạt động đầu tư có trách nhiệm. Với sự hỗ trợ và hợp tác liên tục giữa chính phủ, doanh nghiệp FDI và cộng đồng địa phương, chúng tôi hy vọng rằng các dự án trong tương lai sẽ duy trì các tiêu chuẩn môi trường, đảm bảo phân bổ đất đai công bằng và thúc đẩy phát triển bền vững vì lợi ích của cả Việt Nam và người dân.
Đội ngũ chuyên gia và nhân viên của Harley Miller luôn phấn đấu cung cấp các giải pháp tối ưu để mang lại sự hài lòng cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ pháp lý.
Công ty luật TNHH Harley Miller “HMLF”
Trụ sở: 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, TP Hồ Chí Minh.
Số điện thoại: 0937215585
Website: hmlf.vn Email: miller@hmlf.vn
