Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, ngày càng trở nên phổ biến. Các giao dịch này liên quan đến nhiều bên khác nhau, bao gồm người mua, người bán và các đơn vị hỗ trợ tạo điều kiện thuận lợi cho sự thành công của họ. M&A là một lựa chọn hấp dẫn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản vì nó mang lại cách thức thâm nhập thị trường bất động sản Việt Nam hiệu quả hơn và nhanh hơn. M&A bất động sản có thể giúp các công ty nắm bắt cơ hội mở rộng kinh doanh hoặc đầu tư vào các dự án tiềm năng mà các nhà đầu tư khác không thể tiếp tục phát triển. Loại giao dịch này có thể liên quan đến nhiều loại bất động sản khác nhau, chẳng hạn như tài sản dân cư, thương mại và công nghiệp.
Các bên liên quan và cơ quan có thẩm quyền trong giao dịch M&A bất động sản
Một giao dịch M&A bất động sản thường có sự tham gia của nhiều bên từ đầu đến cuối. Mặc dù người mua và người bán là những người tham gia chính nhưng những người tham gia khác cũng có thể tham gia, chẳng hạn như:
– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy phép, phê duyệt trong quá trình thực hiện các giao dịch M&A và các dự án bất động sản đang triển khai.
– Các nhà cung cấp vốn và tài trợ cho các thương vụ M&A có thể bao gồm ngân hàng, các tổ chức khác và nhà đầu tư trái phiếu.
– Các nhà thầu tham gia giao dịch M&A chịu trách nhiệm xây dựng và vận hành dự án.
– Các bên khác như người tiêu dùng, người mua, người thuê sản phẩm dự án bất động sản cũng có thể tham gia.
Loại hình công trình có thể được sử dụng để thực hiện giao dịch M&A
Các phương án hoặc cơ cấu sử dụng cho giao dịch M&A bất động sản có thể khác nhau tùy theo đặc điểm riêng của từng loại hoặc dự án bất động sản cũng như ý định của các bên khi tham gia giao dịch. Có một số tùy chọn giao dịch có sẵn, mỗi tùy chọn có mục tiêu khác nhau. Một lựa chọn như vậy tập trung vào việc góp vốn hoặc cổ phần của doanh nghiệp, trong khi một lựa chọn khác nhằm mục đích mua một tài sản hoặc dự án bất động sản cụ thể. Tùy chọn giao dịch thứ ba liên quan đến việc giải quyết các khoản nợ giữa doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng và thường liên quan đến việc chuyển nợ. Cuối cùng, loại giao dịch thứ tư được thực hiện thông qua giao dịch tài trợ, chẳng hạn như sử dụng các khoản vay chuyển đổi hoặc trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành.
Việc lựa chọn một phương án hoặc cấu trúc giao dịch cụ thể sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, chẳng hạn như mục tiêu của các bên, dòng thời gian dự kiến và mức độ rủi ro liên quan.
Trong bài viết này, chúng tôi tập trung vào cấu trúc thứ nhất: Quyền chọn giao dịch trong đó đối tượng là phần vốn góp/cổ phần của doanh nghiệp.
Giao dịch M&A bất động sản theo phương thức giao dịch phần vốn góp/cổ phần của doanh nghiệp
Bên chuyển nhượng chuyển quyền sở hữu vốn hoặc cổ phần của doanh nghiệp sở hữu bất động sản hoặc dự án bất động sản mục tiêu cho bên nhận chuyển nhượng theo phương thức này. Phương pháp này có ít hoặc không có tác động trực tiếp đến bất động sản hoặc dự án. Giao dịch có thể liên quan đến vốn góp, cổ phần của thành viên/cổ đông hiện hữu hoặc phát hành thêm vốn, cổ phần, tùy từng trường hợp cụ thể. Tùy chọn giao dịch này có một số tính năng đáng chú ý so với các kế hoạch M&A bất động sản khác. Bao gồm các:
– Thủ tục thực hiện
Các giao dịch góp vốn/chuyển nhượng cổ phần mang lại lợi thế chính là thủ tục thực hiện được đơn giản hóa khi so sánh với các phương án mua bán và sáp nhập tài sản bất động sản trực tiếp. Các thủ tục này thường liên quan đến việc chuyển nhượng cổ phần góp vốn giữa đại diện của người mua và người bán mà không cần sự cho phép hoặc phê duyệt rộng rãi của các cơ quan chính phủ có liên quan.
– Trách nhiệm về thuế
Trong trường hợp giao dịch góp vốn/chuyển nhượng cổ phần sẽ được áp dụng thuế đối với việc chuyển nhượng phần vốn góp/cổ phần. Việc tính thuế liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng dự án/tài sản dựa trên việc chuyển nhượng chính tài sản đó.
– Rủi ro có thể xảy ra
Theo phương án giao dịch này, điều cần thiết là bên nhận chuyển nhượng phải nhận thức được các rủi ro tài chính và pháp lý tiềm ẩn có thể phát sinh từ các nghĩa vụ tiềm ẩn liên quan đến công ty mục tiêu trong và sau khi thực hiện và hoàn thành giao dịch.
– Đối tượng sở hữu
Trong giao dịch này, đối tượng chuyển nhượng là quyền sở hữu cổ phần của công ty mục tiêu thay vì quyền sở hữu tài sản bất động sản.
– Doanh nghiệp phải chuyển giao trách nhiệm và quyền lợi
Để tuân thủ các quy định về giao dịch góp vốn, cổ phần, tăng vốn, phát hành thêm cổ phiếu và chào bán cổ phần, các bên tham gia loại giao dịch này phải đáp ứng các yêu cầu chuyển nhượng theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư. Giao dịch chuyển nhượng tài sản thường sẽ có những điều kiện cụ thể khác nhau tùy thuộc vào tính chất của tài sản liên quan. Các bên tham gia giao dịch phải rõ ràng về trách nhiệm và quyền hạn tương ứng của mình đối với doanh nghiệp mục tiêu.
Việc chuyển nhượng phần vốn góp/cổ phần mang lại nhiều thuận lợi
Trong các giao dịch M&A liên quan đến chuyển nhượng phần vốn góp/cổ phần, các vấn đề pháp lý chủ yếu liên quan đến thỏa thuận chuyển nhượng phần vốn góp/cổ phần, quyền và nghĩa vụ của cổ đông và thành viên, thỏa thuận cổ đông và thành viên cũng như các quyền và lợi ích của cổ đông. nghĩa vụ của các bên liên quan về phần vốn góp và tỷ lệ sở hữu cổ phần. Điều quan trọng nữa là phải đảm bảo tính hợp pháp của tài sản hoặc dự án bất động sản được đề cập.
So với các quyền chọn giao dịch liên quan đến tài sản, việc chuyển nhượng phần vốn góp/cổ phần mang lại nhiều ưu điểm như giao dịch nhanh hơn, thủ tục đơn giản hơn. Thay vì thực hiện theo cách liên tiếp, có thể giao dịch đồng thời nhiều tài sản mục tiêu mà không ảnh hưởng đến hoạt động chung của công ty mục tiêu. Cuối cùng, không có hạn chế nào trong các quy định liên quan đến quyền sở hữu tài sản và giấy phép liên quan cụ thể đến tài sản/dự án bất động sản.
Những lưu ý đặc biệt về loại hình giao dịch M&A này
Giao dịch liên quan đến cổ phiếu của doanh nghiệp đại chúng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh chứng khoán. Khi một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch là công ty đại chúng, cần đặc biệt lưu ý các vấn đề sau: tỷ lệ sở hữu nước ngoài; quy định về chào bán cổ phiếu; yêu cầu về giá mua/bán; quy định quản trị, thủ tục chuyển quyền sở hữu và phương thức thanh toán.
Trong khi các giao dịch M&A được thực hiện thông qua phương thức giao dịch góp vốn/cổ phần có liên quan đến doanh nghiệp mục tiêu thì trong lĩnh vực bất động sản, đối tượng của các giao dịch đó là tài sản và dự án bất động sản. Vì vậy, bên cạnh việc đánh giá rủi ro pháp lý của công ty mục tiêu, các bên tham gia giao dịch còn phải đảm bảo tuân thủ các yêu cầu pháp lý đối với tài sản bất động sản, dự án mà công ty mục tiêu sở hữu hoặc được hưởng quyền sử dụng.
Khi sử dụng phương án chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong giao dịch M&A, bên mua phải tính đến các quy định về kiểm soát, hạn chế tập trung kinh tế quy định tại Luật Cạnh tranh. Cần xác định xem giao dịch M&A có thuộc đối tượng bị cấm tập trung kinh tế hay không hoặc giao dịch đó có phải thực hiện thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật về hạn chế cạnh tranh hay không.
HMLF tự hào là Công ty Luật cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp cho các Doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty Đầu tư Nước ngoài (FDI) muốn đầu tư tại Việt Nam. Với đội ngũ chuyên gia và nhân viên nhiệt tình, chúng tôi luôn cố gắng hết mình để đưa ra các giải pháp tối ưu nhằm mang lại sự hài lòng cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ pháp lý của chúng tôi.
Công ty luật TNHH Harley Miller “HMLF”
Trụ sở: 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, TP Hồ Chí Minh.
Số điện thoại: 0937215585
Website: hmlf.vn Email: miller@hmlf.vn
