Trong thời gian gần đây, các quy định về Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE) trong Luật Đất đai của Việt Nam liên tục được hoàn thiện, tạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai có hiệu quả công tác quản lý đất đai, chính sách đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE), góp phần thể chế hóa đầy đủ chính sách của Đảng về thu hút vốn đầu tư nước ngoài. đầu tư trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế. Tuy nhiên, các quy định về vốn FIE tại Luật Đất đai 2013 vẫn còn những hạn chế, bất cập; cần phải tiếp tục sửa đổi, bổ sung cho hoàn thiện.
Về việc FIE giành được quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 tiếp tục quy định rằng FIE có quyền lựa chọn cách thức thu hồi đất, dù thông qua Nhà nước hay từ thị trường, dựa trên việc kế thừa, phát triển và pháp điển hóa các quy định của các văn bản pháp luật về đất đai. Đồng thời, Luật Đất đai 2013 quy định theo hướng tăng cường các hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với từng phương thức tiếp cận đất đai.
Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lựa chọn phương thức tiếp cận đất đai của Nhà nước, Luật Đất đai 2013 quy định hai hình thức sử dụng đất:
1) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở nhằm mục đích bán hoặc kết hợp bán và cho thuê;
2) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lựa chọn tiếp cận đất đai từ thị trường có thể lựa chọn một trong các phương thức sau:
1) Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư bằng giá trị quyền sử dụng đất;
2) Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
3) Cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Các quy định này về cơ bản đã thiết lập sự bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với doanh nghiệp trong nước, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp FDI sử dụng đất ổn định, lâu dài để thực hiện các dự án đầu tư.
Quyền và nghĩa vụ của FIE sử dụng đất
Ngoài các quy định về quyền và nghĩa vụ chung như những người sử dụng đất khác, Luật Đất đai 2013 còn quy định quyền và nghĩa vụ của FIE trong từng trường hợp cụ thể. Các quy định này ghi nhận quyền và nghĩa vụ của FIE gần với quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế trong nước, sự bất bình đẳng đã thu hẹp gần như tối đa về quyền và nghĩa vụ giữa hai nhóm đối tượng này. Đặc biệt, trong một số trường hợp, quyền và nghĩa vụ của FIE tương đương với các tổ chức kinh tế trong nước.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, trường hợp nhận quyền sử dụng đất thông qua việc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần đối với trong suốt thời gian thuê đất, quyền lợi của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn bị hạn chế hơn khi không được trao quyền sử dụng đất như các tổ chức kinh tế trong nước.
Trên thực tế, ngoài các trường hợp nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 169 Luật Đất đai 2013, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn có thể nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp: thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước; nhận quyền sử dụng đất thông qua việc mua nhà, công trình xây dựng để làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp tổ chức lại doanh nghiệp (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp). Rõ ràng, quy định về trường hợp nhận quyền sử dụng đất của FIE trong Luật Đất đai 2013 chưa đầy đủ và chưa nhất quán với các văn bản pháp luật khác.
Phần kết luận
Việc thiếu thống nhất trong các văn bản pháp luật về quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn hạn chế, ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh của thị trường bất động sản nước ta hiện nay. Quy định phân biệt cách thức tiếp cận tài nguyên đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài phải có cơ sở thuyết phục, dựa trên sự cần thiết và mục đích rõ ràng. Đối với các quy định về quyền của FIE và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, cơ quan có thẩm quyền cần rà soát, đánh giá từng nội dung cho phù hợp.
Việc sửa đổi Luật Đất đai hiện nay vẫn đang trong quá trình hoàn thiện để phù hợp với các tiêu chuẩn toàn cầu. Việc có thể triển khai các quy định phù hợp hơn sau khi Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp Việt Nam huy động được nguồn vốn lớn hơn và hiệu quả hơn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Dòng tiền đầu tư rất linh hoạt và sẽ tìm được nơi kinh doanh thuận lợi nhất. Vốn nước ngoài sẽ chảy vào các quốc gia có khung pháp lý tốt, bao gồm cả luật đất đai. Việt Nam mong muốn thu hút nguồn tài chính toàn cầu và trên thực tế, Việt Nam cũng là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn này.
Về công ty chúng tôi
HMLF là một Công ty Luật cung cấp dịch vụ pháp lý cho các Doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty FIE (Foreign-Invested Enterprises) muốn đầu tư tại Việt Nam. Với đội ngũ chuyên gia và nhân viên của HMLF, chúng tôi cố gắng đưa ra các giải pháp tối ưu để đảm bảo sự hài lòng của khách hàng khi trải nghiệm dịch vụ pháp lý.
Công ty luật TNHH Harley Miller “HMLF”
Trụ sở: 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, TP Hồ Chí Minh.
Số điện thoại: 0937215585
Website: hmlf.vn Email: miller@hmlf.vn
