Hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE) với tư cách là bên cho vay và doanh nghiệp trong nước đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Bằng cách cung cấp thông tin trong Hợp đồng tín dụng, HMLF đưa ra những thuận lợi và bất lợi khi doanh nghiệp trong nước ký hợp đồng vay vốn từ FIE được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng tín dụng
Hợp đồng tín dụng thực chất là hợp đồng vay tài sản, trong đó người cho vay là các tổ chức tín dụng, chủ yếu là các ngân hàng thương mại. Tín dụng phản ánh mối quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa các chủ thể trong nền kinh tế trên cơ sở thỏa thuận. Theo đó, người cho vay chuyển cho người đi vay một lượng giá trị nhất định trong một khoảng thời gian nhất định, khi kết thúc thời gian đó người đi vay phải hoàn trả cho người cho vay một số tiền lớn hơn giá trị ban đầu (tức là trả lại cả vốn và lãi).
Trong đó, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu của nền kinh tế thị trường, bởi nó đáp ứng nhu cầu vốn đa dạng của các chủ thể khác nhau. Tín dụng ngân hàng là hình thức cho vay giữa tổ chức tín dụng với các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế; trong đó tổ chức tín dụng chuyển nguồn tiền hoặc tài sản cho người vay trong một thời hạn nhất định theo nguyên tắc hoàn trả cả vốn và lãi. Qua đó, tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, góp phần phát triển bền vững và nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.
Như vậy, từ định nghĩa hợp đồng và căn cứ vào tính chất hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng có thể hiểu rằng:
Hợp đồng tín dụng là một hình thức cụ thể của hợp đồng cho vay tài sản. Theo đó, tổ chức tín dụng là người cho vay chuyển nhượng cho người đi vay một khoản tiền. Người đi vay sử dụng số tiền đó vào mục đích nhất định trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận về nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.
Đối tượng của hợp đồng tín dụng
Có ít nhất hai bên tham gia vào quan hệ hợp đồng tín dụng, ngoài ra còn có bên thứ ba. Trong đó, hai chủ thể chính là người cho vay (người cấp tín dụng) và người đi vay (người được cấp tín dụng).
Đối với tổ chức tín dụng, môn học này là môn học đặc biệt vì nó có chức năng thực hiện tất cả hoặc toàn bộ hoạt động ngân hàng nhưng phải đảm bảo nhiều điều kiện chặt chẽ của pháp luật về vốn,… và các vấn đề liên quan đến đặc thù của hoạt động kinh doanh ngân hàng. Đơn vị này có thể là tổ chức tín dụng trong nước hoặc nước ngoài.
Đối với người đi vay, gọi chung là khách hàng, bao gồm các tổ chức, cá nhân đáp ứng đủ điều kiện thực hiện giao dịch và cho vay của tổ chức tín dụng. Tổ chức kinh tế có thể bao gồm doanh nghiệp, liên doanh, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã…
Theo đó, chủ thể của hợp đồng tín dụng là hai bên tham gia quan hệ giao dịch bằng hợp đồng tín dụng; trong đó, bên cấp tín dụng là đại diện của tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật và bên kia là bên được cấp tín dụng.
Đặc điểm của hợp đồng tín dụng được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giữa tổ chức nhà nước và tổ chức tín dụng nước ngoài
Bên cho vay xem xét kỹ lưỡng và chi tiết về danh mục quy định về mức cho vay, trả nợ và phương thức trả nợ. Người cho vay thường sử dụng lãi suất LIBOR – Lãi suất được cung cấp liên ngân hàng Luân Đôn, lãi suất chuẩn mà các ngân hàng lớn trên toàn cầu cho nhau vay trên thị trường liên ngân hàng quốc tế để cho vay ngắn hạn, lãi suất chuẩn được chấp nhận chính trên toàn cầu cho các khoản vay liên ngân hàng.
Người cho vay sẽ xác định lãi suất trong mỗi lần giải ngân sẽ là tỷ lệ phần trăm mỗi năm bằng cách cộng tỷ lệ ký quỹ, lãi suất cơ bản cố định và chi phí tài trợ vượt mức. Mức điều chỉnh này khá giống với Lãi suất thả nổi. Theo đó, Bên vay phải tuân thủ quy định về Tỷ lệ trong mỗi lần giải ngân, điều này dễ dẫn đến tình trạng Bên vay không hiểu rõ về cách điều chỉnh tỷ lệ và số tiền cần phải trả cho mỗi lần giải ngân.
Điều này sẽ dễ gây ra tình trạng tổ chức tín dụng nước ngoài yêu cầu nộp phạt vì không trả đủ nợ. Cuối cùng, Người đi vay thường nắm giữ những lô đất có giá trị trong quỹ đất, nếu phải trả nợ vay với lãi suất cao cho người cho vay nước ngoài dễ dẫn đến tình trạng thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tín dụng nước ngoài dễ dẫn đến quỹ đất bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Nếu các yếu tố của tình hình kinh tế (như lạm phát, khủng hoảng kinh tế, ảnh hưởng của đại dịch đến nền kinh tế toàn cầu, v.v.) ảnh hưởng đến Bên vay thì Bên vay vẫn không thể đáp ứng tiến độ trả nợ. Trong trường hợp người đi vay không có khả năng trả nợ thì có phương án giúp cơ cấu lại khoản vay như gia hạn nợ gốc hoặc phương án của người đi vay là trả hết nợ một lần.
Ưu điểm và nhược điểm từ góc độ người cho vay
Lợi thế :
– Theo Luật Đất đai 2013, bên cho vay nước ngoài không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của bên vay Việt Nam. Tuy nhiên, giữa bên vay và bên cho vay, Hợp đồng thế chấp tài sản hiện tại và tương lai có thể ký kết thỏa thuận chỉ định một đại lý thế chấp để bảo đảm cho toàn bộ giá trị Quyền sử dụng đất của Bên vay. Như vậy, Bên cho vay được thế chấp trực tiếp một loại tài sản không phải là Quyền sử dụng đất nhưng có mối liên hệ chặt chẽ với Quyền sử dụng đất.
– Theo pháp luật Việt Nam, người cho vay không có tư cách là người sử dụng đất, kể cả khi người cho vay được thế chấp quyền sử dụng đất thì khi giải quyết việc thế chấp quyền sử dụng đất, người cho vay chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất mà thôi. chuyển nhượng Quyền sử dụng đất để lấy tiền mà không nhận được Quyền sử dụng đất thay cho việc trả nợ. Việc cả hai bên ký kết Thỏa thuận thế chấp tài sản hiện tại và tương lai có thể được sử dụng như một biện pháp bảo vệ cho bên vay nhằm ngăn chặn bên vay thế chấp Quyền sử dụng cho tổ chức khác.
Nhược điểm :
Người đi vay có thể “thoát khỏi” thỏa thuận bảo đảm và người cho vay bằng cách hoàn trả đầy đủ khoản vay và sử dụng hợp đồng chấm dứt “Thỏa thuận thế chấp tài sản hiện tại và tương lai”. Điều này khiến người cho vay không còn được hưởng lợi từ lãi suất bảo đảm trên tài sản hiện tại và tương lai của người đi vay theo hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, bên cho vay có thể giảm thiểu tình trạng này bằng những cam kết phù hợp giữa 3 bên: Bên cho vay, Bên vay và Đại lý thế chấp.
Ưu điểm và nhược điểm từ góc độ Bên vay
Việt Nam đã tham gia hàng loạt Hiệp định thương mại tự do (FTA) nhưng hội nhập vẫn còn hạn chế ở các lĩnh vực đầu vào của sản xuất như đất đai, tài chính… Hợp đồng tín dụng này cũng có những ưu điểm, hạn chế cần khắc phục.
Lợi thế :
– Doanh nghiệp hay còn gọi là người đi vay có thể mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư và có nhiều lựa chọn hơn trong phương thức huy động vốn.
– Nhu cầu đầu tư của các tổ chức nước ngoài vào bất động sản Việt Nam ngày càng tăng. Nếu nắm bắt đúng, doanh nghiệp có thể tiếp cận được nhiều nguồn vốn hơn thị trường trong nước, góp phần phát triển thị trường kinh tế, bất động sản.
– Bên vay cần đảm bảo quyền sử dụng đất trong toàn bộ quá trình không thuộc về FIE mà tổ chức tín dụng sẽ xử lý để bán lại hoặc chuyển nhượng, sau đó sẽ thu tiền và trả lại tiền cho FIE. Bên cho vay nước ngoài chỉ có ảnh hưởng đến giá trị Quyền sử dụng đất chứ không ảnh hưởng đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Nhược điểm :
Người đi vay cần lưu ý, việc vay bằng ngoại tệ tiềm ẩn rủi ro rất lớn mà doanh nghiệp Việt Nam có thể gặp phải đó là tỷ giá biến động rất lớn, chưa kể rủi ro pháp lý.
Người đi vay cần chú ý đến điều khoản trả lãi tiền vay, tránh tình trạng các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng vay dẫn đến việc người đi vay muốn trả nợ để lấy lại quyền sử dụng đất thì người đi vay phải bồi thường các khoản phạt, tỷ lệ lãi vay mà người cho vay lẽ ra sẽ nhận được khi người đi vay trả nợ theo từng đợt theo hợp đồng.
Phần kết luận
Hợp đồng vay thế chấp quyền sử dụng đất của doanh nghiệp trong nước và tổ chức nước ngoài là hợp đồng hữu ích, tiềm năng để doanh nghiệp thu hút vốn đầu tư để có thể thực hiện các dự án và đánh giá trong nước. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần hiểu rõ bản chất và quy định của loại hợp đồng này, tránh tình trạng khi không trả được nợ thì mất quyền định đoạt đất.
Luật Đất đai hiện hành không cho phép hoặc cho phép rất hạn chế các cá nhân, tổ chức nước ngoài đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vẫn còn một số hạn chế, bất cập cần được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện. Bên cho vay nước ngoài cần chú ý đến các quy định của pháp luật cũng như nhận được sự hỗ trợ từ các đại lý thế chấp để có thể cho phép Công ty Việt Nam (Bên vay) sử dụng quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho khoản vay nước ngoài.
Về công ty chúng tôi
HMLF là một Công ty Luật cung cấp dịch vụ pháp lý cho người nước ngoài muốn đầu tư tại Việt Nam. Với đội ngũ chuyên gia và nhân viên của HMLF, chúng tôi luôn cố gắng đưa ra các giải pháp tối ưu để mang lại sự hài lòng cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ pháp lý.
Công ty luật TNHH Harley Miller “HMLF”
Trụ sở: 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, TP Hồ Chí Minh.
Số điện thoại: 0937215585
Website: hmlf.vn Email: miller@hmlf.vn
