Ngành bất động sản tại Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng và chuyển đổi vượt bậc trong những năm gần đây, khiến nó ngày càng trở thành lĩnh vực hấp dẫn đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Khi đất nước trải qua quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế nhanh chóng, nhu cầu về bất động sản nhà ở, thương mại và công nghiệp tiếp tục tăng. Để định hướng thành công bối cảnh năng động và đang phát triển này, điều cần thiết là phải có sự hiểu biết toàn diện về ngành bất động sản tại Việt Nam, bao gồm các quy định, cơ hội đầu tư và xu hướng thị trường. Trong hướng dẫn này, chúng tôi sẽ khám phá những khía cạnh chính của lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, cung cấp những hiểu biết sâu sắc có giá trị cho những ai muốn tham gia vào các dự án liên quan đến bất động sản tại quốc gia Đông Nam Á sôi động này. Với nền kinh tế đang phát triển nhanh chóng, tốc độ đô thị hóa đáng kể và dân số thuộc tầng lớp trung lưu đang phát triển, các thành phố như Hà Nội, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh đã chuyển đổi thành các đô thị sôi động và sinh lợi.
Hệ thống đăng ký
Ngoài ra, khi chủ sở hữu có yêu cầu, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo hướng dẫn quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013. Nhấn mạnh tầm quan trọng của việc này, tổ chức đăng ký đất đai (điển hình là Văn phòng Đăng ký đất đai) tiến hành cả hai. đăng ký lần đầu và thay đổi đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quá trình này hoạt động dưới sự giám sát của cơ quan quản lý đất đai, tuân thủ các yêu cầu tại Điều 95.2 của Luật Đất đai 2013.
Trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và theo yêu cầu thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi vào sổ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận này thường được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“LURC”) hoặc “Sổ Đỏ/Hồng” trong tiếng Việt, dịch là “Sổ đỏ/hồng”. GCN QSDĐ quản lý việc sử dụng và mục đích của đất đai.
Điều này bao gồm việc xác định xem đất có phục vụ mục đích ở, thương mại, xây dựng hay nông nghiệp hay không. Người sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt việc sử dụng đất được chỉ định nếu không sẽ có nguy cơ bị thu hồi GCNQSDĐ cùng với quyền sử dụng đất. Khi đăng ký thay đổi, người sử dụng đất sẽ nhận được GCN QSDĐ mới hoặc được chứng nhận quyền sửa đổi trong GCN hiện có.
Luật áp dụng
Các văn bản pháp luật chính điều chỉnh giao dịch bất động sản tại Việt Nam như sau:
+ Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (“LRE 2014”);
+ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014;
+ Luật Đất đai 2013;
+ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 được sửa đổi theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020; Và
Các nguồn đáng tin cậy khác sẽ bao gồm các văn bản pháp luật, nghị định và thông tư bổ sung làm sáng tỏ hoặc trình bày chi tiết về các văn bản pháp luật nói trên. Các cơ quan được giao nhiệm vụ quản lý, giám sát việc sử dụng đất, doanh nghiệp bất động sản, xây dựng ở Việt Nam bao gồm Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Điều quan trọng cần nhấn mạnh là Việt Nam hiện đang tham gia sửa đổi các luật quan trọng liên quan đến giao dịch bất động sản, bao gồm các luật điều chỉnh về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Quyền sở hữu và quyền sở hữu
Ở Việt Nam, về mặt kỹ thuật, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được Nhà nước quản lý nên cá nhân, công ty không thể có quyền sở hữu tuyệt đối về đất đai. Thay vào đó, họ có quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Có hai loại quyền sở hữu và lợi ích chính liên quan đến bất động sản tại Việt Nam:
+ Quyền sử dụng đất (LUR): Là quyền độc quyền sử dụng và quản lý đất đai theo cách thức nhất định.
+ Quyền sở hữu tài sản gắn liền: Là quyền sở hữu nhà cửa, công trình trên đất chứ không phải bản thân mảnh đất.
Việc lấy đất ở Việt Nam có thể được thực hiện thông qua nhiều phương pháp khác nhau, bao gồm:
+ Được Nhà nước trực tiếp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần.
+ Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Nhận đất góp vốn liên doanh với đối tác Việt Nam.
+ Thuê lại đất của chủ đầu tư khu công nghiệp.
+ Mua lại dự án gắn liền với đất của nhà đầu tư khác.
Đất được giao có thể có thời hạn cố định hoặc không xác định thời hạn, và trong một số trường hợp, công ty có thể được cấp đất lâu dài và ổn định tương tự như quyền sở hữu toàn quyền. Tuy nhiên, các công ty có vốn nước ngoài thường có đất đai với thời hạn cố định. Thông thường, người sử dụng đất Việt Nam được thuê đất do nhà nước giao với thời hạn tối đa là 50 năm (hoặc 70 năm đối với các dự án đặc biệt). Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc các cơ quan chính phủ có liên quan khác có toàn quyền quyết định việc gia hạn hợp đồng thuê. Các công ty có vốn nước ngoài thường không được giao đất để cấp quyền sử dụng đất, ngoại trừ các dự án nhà ở để bán. Thay vào đó, họ có được đất thông qua việc nhà nước cho thuê hoặc cho thuê lại từ các nhà phát triển cơ sở hạ tầng được cấp phép.
Đầu tư vào Việt Nam
Ngành bất động sản tại Việt Nam gần đây có sự suy giảm nhẹ do các yếu tố như thay đổi chính sách của Chính phủ về kinh doanh bất động sản. Các chuyên gia dự đoán ngành bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn trong suốt năm 2023. Tuy nhiên, kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục bắt đầu từ năm 2024. Kỳ vọng này nảy sinh khi Nhà nước có những động thái nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến dòng vốn và khuôn khổ pháp lý. Hơn nữa, sự phục hồi kinh tế đáng kể của Việt Nam sau những thách thức của đại dịch Covid-19 và xung đột Nga-Ukraine đang củng cố sự phục hồi dự kiến.
Triển vọng tích cực này cho thấy kỳ vọng của nhà đầu tư ngày càng tăng đối với thị trường ngành bất động sản vào năm 2024.
a. LREB 2014:
Theo LREB 2014, nhà đầu tư nước ngoài được phép tham gia vào các hoạt động đầu tư sau vào thị trường bất động sản Việt Nam:
+ Cho thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại.
+ Xây dựng nhà ở trên đất thuê để bán, cho thuê, cho thuê mua, kể cả công trình xây dựng không phải là nhà ở.
+ Mua lại toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua.
+ Xây dựng nhà trên đất được Nhà nước giao để bán, cho thuê, cho thuê mua.
+ Xây dựng các công trình có mục đích sử dụng đất phù hợp trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để thương mại.
Một mối quan tâm chung của các tổ chức, cá nhân nước ngoài (gọi chung là “người nước ngoài”) khi đến Việt Nam là làm thế nào để sở hữu được nhà để sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc đầu tư. Theo quy định của pháp luật, người nước ngoài chỉ được phép mua nhà ở, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở biệt lập, từ các dự án xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực được quy định cho mục đích quốc phòng, an ninh. Hơn nữa, người nước ngoài chỉ có thể mua tài sản từ chủ dự án xây dựng nhà ở hoặc từ người nước ngoài khác. Nói cách khác, cá nhân, tổ chức Việt Nam không phải là chủ dự án phát triển nhà ở không được trực tiếp bán nhà cho người nước ngoài.
Người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam phải nộp đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LURC). GCN QSDĐ quy định thời hạn và mục đích sử dụng đất. Điều quan trọng là phải tuân thủ mục đích được chỉ định trong GCN QSDĐ, vì bất kỳ hành vi vi phạm nào cũng có thể dẫn đến việc chính phủ thu hồi quyền sử dụng đất. Có một số yếu tố quan trọng cần xem xét, chẳng hạn như thuế trước bạ, phí công chứng, thuế bất động sản, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân và chúng tôi sẽ giải thích những khía cạnh này chi tiết hơn trong các phần sau.
b. Thuế
(i) Phí công chứng và thuế trước bạ
Tại Việt Nam, việc công chứng các giấy tờ, giao dịch bất động sản là bắt buộc, được thực hiện bởi các công chứng viên được cấp giấy phép hành nghề. Phí công chứng tùy thuộc vào giá trị giao dịch. Đối với chuyển nhượng bất động sản, phí công chứng tối đa là 70 triệu đồng (khoảng 3290 USD) cho mỗi giao dịch. Đối với việc cho thuê bất động sản, phí công chứng tối đa là 8 triệu đồng (khoảng 376 USD) cho mỗi giao dịch. Pháp luật Việt Nam chưa quy định chặt chẽ bên nào phải chịu phí công chứng. Trên thực tế, dựa trên các thỏa thuận trong hợp đồng, người mua/bên thuê hoặc người bán/bên cho thuê có thể chịu trách nhiệm thanh toán.
Đối với đất và nhà phải đăng ký Quyền sử dụng đất (LUR), thuế trước bạ sẽ được áp dụng. Họ tính thuế này ở mức 0,5% giá trị đất hoặc nhà. Thông thường, bên nhận chuyển nhượng sẽ trả thuế trước bạ khi đăng ký QSDĐ với cơ quan hữu quan. Tuy nhiên, các bên liên quan có thể thỏa thuận rằng bên chuyển nhượng sẽ chịu nghĩa vụ này.
(ii) Thuế bất động sản
Nhà đầu tư nước ngoài có trách nhiệm trả tiền thuê đất và tiền sử dụng đất cho Quyền sử dụng đất (LUR) tại Việt Nam. Tỷ lệ cho các khoản phí này có thể thay đổi đáng kể dựa trên các yếu tố như vị trí, cơ sở hạ tầng và lĩnh vực công nghiệp cụ thể mà doanh nghiệp đang hoạt động. Hơn nữa, Luật Sử dụng đất phi nông nghiệp yêu cầu chủ sở hữu nhà và căn hộ phải nộp thuế đất dựa trên diện tích đất cụ thể mà họ sử dụng, với cách tính thuế được xác định trước trên mỗi mét vuông. Thuế suất lũy tiến, dao động từ 0,03% đến 0,15%.
(iii) Thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân
Các nhà đầu tư thu lợi từ việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất (LUR) hoặc quyền sở hữu nhà phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc thuế thu nhập cá nhân, tùy thuộc vào tư cách doanh nghiệp hoặc cá nhân của họ. Các nhà đầu tư doanh nghiệp thường phải đối mặt với mức thuế suất 20%, trong khi các cá nhân phải chịu mức thuế 2% đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Phần kết luận
Tóm lại, ngành bất động sản ở Việt Nam là một ngành sôi động và đầy hứa hẹn, mang đến cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế nhiều cơ hội phát triển và thịnh vượng. Với khung pháp lý vững chắc, môi trường kinh tế ổn định và cơ sở hạ tầng không ngừng được cải thiện, Việt Nam đã trở thành điểm nóng về đầu tư bất động sản. Cho dù bạn đang muốn đầu tư vào bất động sản dân cư, dự án thương mại hay phát triển công nghiệp, Việt Nam đều cung cấp môi trường thuận lợi để thành công. Từ những con phố nhộn nhịp của Thành phố Hồ Chí Minh đến những khung cảnh đẹp như tranh vẽ của Hà Nội, ngành bất động sản Việt Nam mời bạn khám phá tiềm năng của nó và bắt đầu một hành trình bổ ích.
Đội ngũ chuyên gia và nhân viên của Harley Miller luôn phấn đấu cung cấp các giải pháp tối ưu để mang lại sự hài lòng cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ pháp lý.
Công ty luật TNHH Harley Miller “HMLF”
Trụ sở: 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, TP Hồ Chí Minh.
Số điện thoại: 0937215585
Website: hmlf.vn Email: miller@hmlf.vn
