Nền kinh tế vững mạnh, sự ổn định chính trị và chất lượng sống cao của Singapore khiến nơi đây trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài. Tuy nhiên, để tham gia thị trường bất động sản tại Singapore, người nước ngoài cần hiểu rõ các quy định và quy trình cụ thể. Hướng dẫn toàn diện này sẽ cung cấp mọi thông tin bạn cần biết để mua nhà tại Singapore.
Hiểu Về Yêu Cầu Pháp Lý
Điều Kiện và Loại Hình Bất Động Sản
Người nước ngoài có thể tự do mua các căn hộ tư nhân và chung cư tại Singapore. Tuy nhiên, để mua bất động sản có đất, bạn cần được phê duyệt từ Đơn vị Phê duyệt Giao dịch Đất đai (LDAU) thuộc Cơ quan Đất đai Singapore (SLA) theo Luật Bất động sản Dân cư. Việc phê duyệt này thường chỉ được cấp cho thường trú nhân có đóng góp kinh tế đáng kể cho Singapore.
Phân Loại: Bất Động Sản Hạn Chế và Không Hạn Chế
Bất động sản không hạn chế:
- Chung cư tư nhân
- Chung cư điều hành (sau khi được tư nhân hóa 10 năm)
- Phần lớn các tòa nhà thương mại
Bất động sản hạn chế:
- Bất động sản có đất
- Căn hộ HDB
- Nhà phố dùng cho mục đích hỗn hợp hoặc dân cư
Cân Nhắc Tài Chính
Thuế Trước Bạ Người Mua (BSD)
Tất cả người mua bất động sản tại Singapore, không phân biệt quốc tịch, đều phải nộp thuế BSD, được tính dựa trên giá mua hoặc giá trị thị trường cao hơn. Mức thuế như sau:
- 1% cho 180.000 SGD đầu tiên
- 2% cho 180.000 SGD tiếp theo
- 3% cho 640.000 SGD tiếp theo
- 4% cho 500.000 SGD tiếp theo
- 5% cho 1,5 triệu SGD tiếp theo
- 6% cho phần vượt quá 3 triệu SGD
Thuế Trước Bạ Bổ Sung (ABSD)
Người mua nước ngoài phải nộp thêm ABSD ở mức 60% khi mua bất động sản dân cư tại Singapore, ngoài thuế BSD thông thường.
Các Chi Phí Khác
- Phí pháp lý
- Thuế bất động sản (lên đến 32% giá trị hàng năm của bất động sản)
- Hoa hồng môi giới
- Phí bảo trì và bảo hiểm
Quy trình mua nhà từng bước dành cho người nước ngoài tại Singapore
1. Tìm kiếm bất động sản
Nên làm việc với một đại lý bất động sản được cấp phép, người hiểu rõ thị trường và các quy định địa phương. Họ có thể cung cấp hướng dẫn hữu ích và hỗ trợ trong suốt quá trình. Để biết thêm thông tin chi tiết về việc thuê đại lý bất động sản và vai trò của họ trong các giao dịch, hãy truy cập trang web Hội đồng Cơ quan Bất động sản (CEA) tại đây: https://www.cea.gov.sg/#.
Với sự hỗ trợ của đại lý bất động sản, bạn nên lập danh sách các bất động sản phù hợp và sắp xếp lịch thăm quan để kiểm tra.
2. Thương lượng giá mua
Gửi một đề nghị ban đầu đến người bán, thường với sự giúp đỡ của đại lý bất động sản, người có thể chuẩn bị văn bản đề nghị mua. Tiến hành thương lượng cho đến khi cả hai bên đồng ý về giá cả và các điều khoản. Đảm bảo các điều khoản đã thống nhất được phản ánh chính xác trong bản thảo Option to Purchase (OTP).
3. Xem xét bản thảo OTP
Tiến hành kiểm tra pháp lý đối với bất động sản và người bán, đồng thời xem xét các điều khoản của OTP. Nếu cần, hãy tham khảo ý kiến luật sư chuyên về chuyển nhượng tài sản. OTP thường bao gồm một điều khoản giữ tiền đặt cọc, trong đó luật sư của người bán sẽ giữ số tiền đặt cọc còn lại trong tài khoản ủy thác. Thời gian thực hiện OTP thường là 2 tuần, trong khi thời gian hoàn tất thường từ 8–10 tuần, cả hai có thể được thương lượng.
4. Nhận OTP đổi lấy phí đặt cọc
Thanh toán phí đặt cọc (Option Fee), thường là 1% giá mua, để nhận OTP. OTP thường có hiệu lực trong 14 ngày, nhưng có thể gia hạn nếu hai bên đồng ý. Ở giai đoạn này, bạn không cần ký OTP mà chỉ cần giữ bản gốc.
5. Thực hiện các yêu cầu và tra cứu pháp lý
Luật sư của bạn sẽ kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản để đảm bảo không có vấn đề nào. Chẳng hạn như các khoản nợ chưa thanh toán liên quan đến bất động sản. Họ sẽ xác nhận người bán không phá sản, thu thập thông tin từ cơ quan chính phủ về bất động sản. Bên cạnh đó, họ cũng xem xét kế hoạch đường xá gần đó để tránh rủi ro.
6. Thực hiện OTP trước khi hết hạn
Để thực hiện OTP, ký tài liệu tại văn phòng khách hàng và thanh toán khoản đặt cọc còn lại, thường là 4% giá mua. Luật sư của bạn sẽ hướng dẫn các khoản thanh toán cần thiết, chẳng hạn như thuế trước bạ. Sau khi OTP được thực hiện, luật sư sẽ nộp đơn đăng ký bảo vệ quyền lợi của bạn với Cơ quan Đất đai Singapore.
7. Đảm bảo tài chính
Người mua nước ngoài có thể vay từ các ngân hàng Singapore, thường lên đến 75% giá trị bất động sản. Chuẩn bị các tài liệu sau:
- Bằng chứng về thu nhập và việc làm
- Sao kê ngân hàng
- Hộ chiếu và giấy tờ tùy thân
- Báo cáo tín dụng từ quốc gia của bạn
Hãy đảm bảo phê duyệt khoản vay và xem xét kỹ các điều khoản.
8. Chuẩn bị hoàn tất giao dịch
Luật sư của bạn và luật sư của người bán sẽ hợp tác để chuẩn bị các tài liệu cần thiết. Bạn sẽ được yêu cầu ký các tài liệu này và luật sư sẽ hỗ trợ thanh toán số tiền còn lại.
9. Hoàn tất mua bán
Nếu OTP cho phép, hãy tiến hành kiểm tra cuối cùng bất động sản trước khi hoàn tất giao dịch. Luật sư của bạn và luật sư của người bán sẽ hoàn thiện quá trình, thường tại văn phòng luật sư của người bán. Quá trình này bao gồm thanh toán số tiền mua còn lại và chuyển quyền sở hữu bất động sản.
Những sai lầm phổ biến cần tránh
Không tính toán đầy đủ chi phí và thuế phát sinh
Ngoài giá mua, người mua nước ngoài phải chịu nhiều loại thuế, bao gồm Thuế Trước bạ Bổ sung (ABSD), hiện ở mức 60% đối với người nước ngoài. Ngoài ra, phí pháp lý, hoa hồng đại lý và các chi phí khác có thể tăng lên. Việc bỏ qua các chi phí này có thể gây căng thẳng tài chính.
Bỏ qua kiểm tra pháp lý về quyền sở hữu và hạn chế
Cần xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản để đảm bảo không có ràng buộc, chẳng hạn như thế chấp chưa trả hoặc tranh chấp pháp lý. Việc thuê một đại lý bất động sản có trình độ và thực hiện các kiểm tra kỹ lưỡng có thể giúp phát hiện các vấn đề tiềm ẩn.
Không hiểu các hạn chế vay vốn đối với người nước ngoài
Người mua nước ngoài có thể đối mặt với các tỷ lệ vay thấp hơn và các hạn chế khác. Quan trọng là phải tham khảo ý kiến các tổ chức tài chính để hiểu rõ các điều khoản và điều kiện cụ thể.
Không xem xét tiềm năng bán lại trong tương lai
Một số bất động sản, đặc biệt ở các khu vực trung tâm đắt đỏ như Sentosa hoặc Orchard, có thể có tiềm năng bán lại hạn chế do giá cao và số lượng người mua tiềm năng nhỏ. Nên nghiên cứu vị trí, nhu cầu và các kế hoạch phát triển tương lai của bất động sản để đánh giá giá trị bán lại.
Xu hướng thị trường gần đây và triển vọng
Thị trường bất động sản Singapore đã cho thấy khả năng phục hồi mặc dù có những thách thức kinh tế toàn cầu. Giá nhà ở tư nhân tiếp tục tăng, nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu mạnh mẽ từ cả người mua trong nước và quốc tế.
Kết luận
Việc mua nhà tại Singapore đối với người nước ngoài đòi hỏi cam kết tài chính lớn và tuân thủ quy định pháp lý, nhưng với kế hoạch và sự hướng dẫn chuyên nghiệp, quá trình này có thể trở nên dễ dàng. Hãy cân nhắc làm việc với các chuyên gia có trình độ, bao gồm đại lý bất động sản, luật sư và cố vấn tài chính để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ.
Lưu ý quan trọng: Hướng dẫn này cung cấp thông tin chung tính đến năm 2024. Vì các quy định và điều kiện thị trường có thể thay đổi, bạn nên tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý và tài chính trước khi đưa ra quyết định đầu tư bất động sản tại Singapore.
Công ty Luật Harley Miller “HMLF”
Địa chỉ: Tầng 14, Tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh.
Điện thoại: +84 937215585
Website: hmlf.vn
Email: miller@hmlf.vn
