Việt Nam hiện đang có nền kinh tế tăng trưởng và phát triển đáng kể, trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi nói đến đầu tư và kinh doanh trong nước, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và bất động sản, một số vấn đề cấp bách cần được quan tâm ngay lập tức. Những vấn đề này ngày càng trở thành mối quan tâm của cả các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đòi hỏi phải có sự cân nhắc và hoạch định chiến lược cẩn thận. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ đi sâu vào những thách thức và trở ngại hiện tại mà các nhà đầu tư phải đối mặt liên quan đến vấn đề đất đai, nhà ở và bất động sản tại Việt Nam, đồng thời khám phá các giải pháp tiềm năng để vượt qua những trở ngại này.
Việc ban hành Luật Đầu tư
Liên quan đến đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam, vấn đề đất đai, nhà ở, bất động sản hiện nay đang khiến các nhà đầu tư lo ngại. Luật Đầu tư mới đã thành lập nhiều cấp chính quyền khác nhau như Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh với quyền phê duyệt và lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án có sử dụng đất. Tương tự, Luật Đất đai đã đưa ra các quy định về giao đất, cho thuê và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời quy định rõ các cấp chính quyền khác nhau đối với việc sử dụng hoặc thay đổi đất cụ thể. Tuy nhiên, sự tồn tại của các quy định này đã gây nhầm lẫn cho các nhà đầu tư vì cả hai đều tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư của họ, mặc dù chúng quy định các khía cạnh khác nhau trong việc sử dụng đất và đầu tư.
Nghị định 02/2022/ND-CP ban hành gần đây liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản thiếu sự rõ ràng về sự chồng chéo giữa quy định về bất động sản và quy định đầu tư. Hai trường hợp được ưu tiên xử lý các quy định về bất động sản theo Điều 9 Nghị định này: dự án bất động sản được cấp có thẩm quyền phê duyệt cho nhà đầu tư theo Luật Đầu tư 2020 (cụ thể là Điều 29) và dự án bất động sản mà nhà đầu tư đã nhận được Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư 2020. Các chủ đầu tư có dự án bất động sản được phê duyệt theo luật trước đây (chẳng hạn như Luật Đầu tư 2014 trở về trước) đã phải đối mặt với sự nhầm lẫn do quy định này gây ra. Điều đáng lưu ý là dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng chưa có nhiều quy định rõ ràng về vấn đề này.
Tiếp cận đất đai
Theo các quy định về đất đai hiện hành, họ hiểu rộng rãi rằng Nhà nước thường hạn chế cho thuê đất trực tiếp hoặc nhận đất thông qua góp vốn của một doanh nghiệp Việt Nam, ngoại trừ trong khu công nghiệp đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE) tại Việt Nam. Tuy nhiên, những phương pháp này thường không đáp ứng được yêu cầu thương mại của hầu hết các FIE. Trong khi Điều 153.3 của Luật Đất đai quy định doanh nghiệp FDI có thể thuê đất thương mại và đất sản xuất phi nông nghiệp từ các tổ chức kinh tế, thì trên thực tế, không có trường hợp rõ ràng nào về việc chủ đất địa phương được phép cho doanh nghiệp FDI thuê đất trực tiếp để thực hiện dự án đầu tư. Lựa chọn phổ biến và khả thi nhất đối với FIE là thuê tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như văn phòng hoặc nhà máy.
Một vấn đề khác mà các nhà đầu tư quốc tế trong lĩnh vực công nghiệp và hậu cần phải đối mặt là khó tiếp cận đất đai ở Việt Nam do các nhà cung cấp trong nước đưa ra giá cao, cũng như lo ngại về việc các doanh nghiệp địa phương tham gia đầu cơ đất đai. Hiện tại, chính phủ có những quy định và công cụ hạn chế để kiểm soát các nhà cung cấp và đầu cơ này. Một giải pháp được đề xuất là hạn chế các nhà môi giới bất động sản độc lập và yêu cầu họ làm việc cho các công ty đã thành lập và phải trải qua các kỳ thi cấp chứng chỉ nghiêm ngặt hơn. Điều này có thể nâng cao tiêu chuẩn cho dịch vụ môi giới và hạn chế đầu cơ ở một mức độ nào đó, nhưng nó chỉ là một phần của giải pháp. Các doanh nghiệp địa phương cần có biện pháp mạnh mẽ hơn để đảm bảo rằng họ sẽ trả lại tài sản cho Nhà nước nếu trì hoãn thực hiện các dự án sử dụng đất.
Các tổ chức Việt Nam không thể sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền (như nhà máy) để thế chấp cho các khoản vay từ bên cho vay nước ngoài. Kết quả là, các doanh nghiệp Việt Nam thường phải đối mặt với những thách thức trong việc huy động nguồn tài chính từ nước ngoài.
Thủ tục liên quan
(i) Đề xuất sử dụng đất:
Nhà đầu tư muốn xin cấp phép cho dự án đầu tư có liên quan đến việc sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền giao/cho thuê đất phải nộp hồ sơ đề xuất dự án đầu tư cho cơ quan đầu tư có thẩm quyền, trong đó có thông tin về nhu cầu sử dụng đất. Hơn nữa, họ phải chuẩn bị hồ sơ nhu cầu sử dụng đất căn cứ vào hồ sơ giao đất, cho thuê đất và nộp sau khi cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư. Do đó, các cơ quan hữu quan sẽ thẩm định đề xuất sử dụng đất của nhà đầu tư hai lần.
(ii) Gia hạn thời hạn dự án và thời hạn sử dụng đất:
Theo Luật Đầu tư và Luật Đất đai, nhà đầu tư phải gia hạn cả thời hạn sử dụng đất và thời hạn thực hiện dự án đầu tư của mình ít nhất sáu tháng trước khi hết hạn. Tuy nhiên, vẫn chưa rõ cái nào sẽ được gia hạn trước giữa hai bên.
Theo văn bản hướng dẫn Luật Đất đai, nếu dự án đầu tư cần gia hạn thì nhà đầu tư phải nộp đơn xin gia hạn ít nhất 6 tháng trước khi hết thời hạn và trước tiên phải được cơ quan có thẩm quyền đầu tư chấp thuận việc gia hạn thời hạn dự án. Mặt khác, theo văn bản hướng dẫn Luật Đầu tư, nhà đầu tư một lần nữa phải nộp đơn xin gia hạn thời hạn của dự án ít nhất 6 tháng trước khi hết thời hạn.
Kết quả là, nếu nhà đầu tư nộp đơn xin gia hạn thời hạn của dự án 6 tháng trước khi hết hạn thì có thể không có đủ thời gian để gia hạn thời hạn sử dụng đất. Trên thực tế, cơ quan chức năng cấm thực hiện một trong hai thủ tục quá sớm. Trong một số trường hợp, cơ quan quản lý đầu tư thậm chí còn yêu cầu nhà đầu tư phải xin phép gia hạn thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, theo pháp luật, không thể gia hạn thời hạn sử dụng đất trước khi kéo dài thời hạn của dự án.
(iii) Bồi thường, giải phóng mặt bằng:
Luật Đất đai quy định rằng công ty được chỉ định sẽ chỉ nhận đất sau khi đã thực hiện đầy đủ các khoản bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên, cơ quan quản lý đất đai tiến hành các thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng nên nhà đầu tư không có quyền kiểm soát quá trình này. Trong hầu hết các trường hợp, nhà đầu tư cần thương lượng với các hộ bị ảnh hưởng trước khi giải phóng mặt bằng và thu hồi đất hoàn toàn. Các nhà đầu tư nước ngoài gặp khó khăn trong việc thực hiện các dự án nhà ở tại Việt Nam do thiếu kinh nghiệm làm việc với các hộ gia đình địa phương trong những tình huống như vậy. Hơn nữa, các lựa chọn khác, chẳng hạn như cho thuê đất trực tiếp từ các hộ gia đình, không được cung cấp cho nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Thị trường sở hữu nhà thứ hai
Cần xây dựng khung pháp lý cho ngôi nhà thứ hai được xây dựng trên đất phi dân cư để khuyến khích đầu tư hơn nữa vào lĩnh vực này và giải quyết các vấn đề sau:
(i) Sổ Hồng:
Cần có định nghĩa và cách hiểu rõ ràng về thuật ngữ “Sổ hồng” liên quan đến thời hạn quyền sở hữu (ví dụ: 50 năm) và liệu chủ sở hữu nước ngoài có được cấp Sổ hồng có giá trị 50 năm hay không.
(ii) Yêu cầu về ngành nghề kinh doanh:
Luật Kinh doanh Bất động sản cần đưa ra các yêu cầu phù hợp đối với các công ty được thành lập theo pháp luật Việt Nam để có được giấy phép phù hợp cho hoạt động kinh doanh bất động sản khi họ tham gia cho thuê dài hạn hoặc cho thuê lại đơn vị không phải là nhà ở hoặc tham gia các chương trình cho thuê chung.
(iii) Quản lý ngôi nhà thứ hai:
Đối với ngôi nhà thứ hai được xây dựng trong các dự án nhà ở có thương hiệu trên đất ở, điều quan trọng là khung pháp lý phải làm rõ liệu những ngôi nhà thứ hai này có được cho thuê hợp pháp theo ngày trong thời gian tối thiểu từ 10 đến 20 năm mà không vi phạm các quy định pháp luật hay không. quy định của Luật Nhà ở.
Những vấn đề chính của Dự thảo Luật Đất đai mới và Dự thảo Kinh doanh bất động sản
(i) Quyền sử dụng đất theo Dự thảo Luật Đất đai hiện hành:
Trong khi Dự thảo Luật Đất đai định nghĩa “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” và “tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao” là người sử dụng đất thì vẫn chưa rõ liệu người nước ngoài có được phép sử dụng đất ở Việt Nam hay không. Điều quan trọng cần lưu ý là, theo Luật Nhà ở, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng việc mua bán nhà phải gắn liền với quyền sử dụng đất.
Vì vậy, nếu người nước ngoài không được xác định rõ ràng là người sử dụng đất trong Dự thảo Luật Đất đai thì họ có thể gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Để tăng cường tính nhất quán giữa các quy định về nhà ở và đất đai, Luật Đất đai mới đề xuất đưa “người nước ngoài” vào danh mục người sử dụng đất. Điều này cũng sẽ thu hút các cá nhân nước ngoài tham gia kinh doanh và sở hữu các loại hình nhà ở hoặc bất động sản mới như căn hộ khách sạn, biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà gỗ, officetel và nhà phố thương mại.
(ii) Trả tiền thuê đất một lần:
Dự thảo Luật Đất đai quy định hai trường hợp được phép trả tiền thuê đất một lần:
+ Dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối và
+ Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Đối với tất cả các trường hợp khác, thanh toán hàng năm được áp dụng cho thanh toán tiền thuê. Do đó, chỉ những dự án thuộc hai trường hợp này mới được dùng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp để thế chấp. Các dự án mới không đủ điều kiện trả tiền thuê đất một lần sẽ gặp khó khăn về tài chính do không thể thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, quy định này mâu thuẫn với đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó yêu cầu các chủ đầu tư phải thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần để bán các tài sản trong tương lai (chẳng hạn như căn hộ khách sạn và căn hộ văn phòng).
(iii) Quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
Theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không còn được phép đầu tư cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trước đây, quyền này được cấp cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là nền tảng để đầu tư vào các dự án liên quan đến cho thuê kho bãi, nhà xưởng. Việc loại bỏ quyền này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản không có quy định chuyển tiếp rõ ràng đối với các nhà đầu tư hiện tại và đang hoạt động. Hơn nữa, việc loại bỏ quyền cho thuê lại cũng mâu thuẫn với quyền “cho thuê tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất” theo Dự thảo Luật Đất đai.
Phần kết luận
Tóm lại, các vấn đề hiện nay xung quanh đất đai, nhà ở và bất động sản ở Việt Nam đặt ra những thách thức cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp muốn thành lập doanh nghiệp ở trong nước. Môi trường pháp lý phức tạp và đang phát triển, cùng với các vấn đề như tranh chấp đất đai, nguồn cung nhà ở giá rẻ hạn chế và biến động về giá bất động sản, đòi hỏi sự hiểu biết toàn diện về thị trường địa phương và điều hướng cẩn thận các quy trình pháp lý và quan liêu. Tuy nhiên, bất chấp những thách thức này, Việt Nam vẫn tiếp tục mang đến những cơ hội đầy hứa hẹn cho tăng trưởng đầu tư và kinh doanh nhờ nền kinh tế vững mạnh, dân số trẻ và năng động cũng như những nỗ lực không ngừng của Chính phủ nhằm giải quyết những vấn đề này và tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi. Với nghiên cứu thích hợp, lập kế hoạch chiến lược và hợp tác với các đối tác địa phương, các nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể định hướng và phát triển tại thị trường Việt Nam đồng thời đóng góp vào sự phát triển của lĩnh vực bất động sản đất nước.
Đội ngũ chuyên gia và nhân viên của Harley Miller luôn phấn đấu cung cấp các giải pháp tối ưu để mang lại sự hài lòng cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ pháp lý.
Công ty luật TNHH Harley Miller “HMLF”
Trụ sở: 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, TP Hồ Chí Minh.
Số điện thoại: 0937215585
Website: hmlf.vn Email: miller@hmlf.vn
